房產置換的稅務處理怎么做？

房產置換的稅務處理怎么做？

答：一、增值稅處理

根據《財政部、國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36 號），建筑物、土地使用權等非貨幣性資產的按照計稅方法，分別采用不同的稅率或征收率。納稅人是一般納稅人還是小規模納稅人，不動產是自建還是外購，不動產是營改增前取得的，還是之后取得的，增值稅一般納稅人對于老房產是選擇簡易計稅方法，還是一般計稅方法，在各種情況下，預繳稅款的計算，應納稅額的計算，納稅地點等，均存在差異。

根據《國家稅務總局關于發布〈納稅人轉讓不動產增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》（國家稅務總局公告2016年第14號）規定，分計稅方法歸類如下:

1.納稅人適用簡易計稅方法，包括一般納稅人銷售2016年4月30日前取得的不動產，選擇簡易計稅方法計算增值稅的及小規模納稅人轉讓取得的不動產。當納稅人適用簡易計稅方法時，需考慮不動產屬于自建還是非自建。對于非自建的不動產，納稅人以取得的全部價款和價外費用扣除不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額，即差額，5%征收率計算應納稅額。對于自建的不動產，納稅人應以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額，即全額，5%計算增值稅。

2.納稅人適用一般計稅方法，包括一般納稅人銷售2016年4月30日前取得的不動產，選擇一般計稅方法計算增值稅的及一般納稅人銷售營改增取得的不動產。當納稅人適用一般計稅方法時，非自建不動產和自建不動產的應納稅額計算規定是一致的。即以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照適用稅率11%計算應納稅額。

二、土地增值稅

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》規定，轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及附著物(以下簡稱轉讓房地產)并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人(以下簡稱納稅人)，應當依照本條例繳納土地增值稅。土地增值稅按照納稅人轉讓房地產所取得的增值額和本條例第七條規定的稅率計算征收。應按照適用稅率計算繳納土地增值稅。

三、印花稅

依據《關于印花稅若干具體問題的解釋和規定的通知》 (國稅發[1991]155號)，“財產所有權”轉移書據的征稅范圍是：經政府管理機關登記注冊的動產、不動產的所有權轉移所立的書據，以及企業股權轉讓所立的書據。就產權轉移書據上所載金額按0.5‰貼花。

四、企業所得稅

按照《中華人民共和國企業所得稅法》及其實施條例的規定，就取得的應納稅所得額按適用稅率計算繳納企業所得稅。

房產置換如何進行賬務處理？

舉例回答這個問題：

公司與其他企業擬定固定資產房產置換，其中自建房產賬面價值3000萬元(市價3800萬元)，同時支付給對方1000萬元搬遷費，置換該企業大樓一座。

非貨幣性資產交換是指交易雙方通過存貨、固定資產、無形資產和長期股權投資等非貨幣性資產進行的交換，有時也涉及少量貨幣性資產(即補價)。認定涉及少量貨幣性資產的交換為非貨幣性資產交換，通常以補價占整個資產交換金額的比例低于25%作為參考。

根據上述規定，與其他企業房產置換，支付的1000萬元搬遷費屬于支付補價。由于1000÷(1000+3800)<25%，與其他企業房產置換屬于非貨幣性資產交換。

非貨幣性資產交換同時滿足下列條件的，應當以公允價值和應支付的相關稅費作為換入資產的成本，公允價值與換出資產賬面價值的差額計入當期損益：

(一)該項交換具有商業實質;

(二)換入資產或換出資產的公允價值能夠可靠地計量。

如果所述非貨幣性交換滿足上述條件，換出房產賬面價值3000萬元，原值5000萬元，累計折舊2000萬元，公允價值為3800萬元，同時現金支付1000萬元。會計分錄如下(其他未提及稅費忽略不計)：

借：固定資產清理　　　　　　　　　　　　　3000

累計折舊　　　　　　　　　　　　　　　2000

貸：固定資產——自建房產　　　　　　　　5000

借：固定資產——新置換辦公樓　　　　　　　4800

貸：固定資產清理　　　　　　　　　　　　3000

營業外收入——外置固定資產收益　　　800

銀行存款　　　　　　　　　　　　　　1000.

2、《企業會計準則第7號——非貨幣性資產交換(2006)》第六條規定，未同時滿足本準則第三條規定條件的非貨幣性資產交換，應當以換出資產的賬面價值和應支付的相關稅費作為換入資產的成本，不確認損益。

假定所述非貨幣性交換滿足上述條件，換出房產賬面價值3000萬元，原值5000萬元，累計折舊2000萬元，公允價值為3800萬元，同時現金支付1000萬元。(其他未提及稅費忽略不計)

借：固定資產清理　　　　　　　　　　　　　3000

累計折舊　　　　　　　　　　　　　　　2000

貸：固定資產——自建房產　　　　　　　　5000

借：固定資產——新置換辦公樓　　　　　　　4000

貸：固定資產清理　　　　　　　　　　　　3000

銀行存款　　　　　　　　　　　　　　1000

上文為大家梳理關于房產置換的稅務處理怎么做的同時也為大家舉例講了房屋置換的財務處理，如果學習起來有困難的話，會計學堂的在線老師還可以輔助你，只需要進入官網在提問小窗里輸入你的問題就可以。