土地成本抵減增值稅的會計處理

土地成本抵減增值稅的會計處理

支付的土地出讓金免稅。《關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)附件3《營業稅改征增值稅試點過渡政策的規定》第一條第三十七款有關“免征增值稅”的規定：土地所有者出讓土地使用權和土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者。

基于上述幾個政策法規，房地產企業土地成本抵減的銷項稅額的如何進行處理?目前主要有兩種聲音，一是適用22號文的規定沖減成本;二是作為政府補助計入營業外收入。

免稅土地的會計處理應不同于免稅農產品的會計處理。農產品的免稅政策是適用于全行業所有企業的，是普惠的，會計處理沖減成本或計入營業外收入對企業財務報表、稅負都是沒有不同影響的，但免稅土地的這種處理會對企業土地增值稅影響巨大，而且這個政策是特別給予房地產企業銷售自行開發的房地產項目的，是政府對某一行業的特定行為的特殊照顧，應按照政府補助進行會計處理。

政策依據：

財會(2016)22號文規定的是“抵扣”的稅額，不應適用“抵減”的情況。“抵扣”是進項稅自銷項稅中抵扣，按照增值稅原理是順理成章的，而土地成本是在“免稅”的前提下還允許“抵減”，會計處理應包含兩層意思，一是企業支付的土地出讓金是免稅的，是應全額列計成本科目的;二是政府規定房地產項目上游的土地“免稅”，從增值稅鏈條上來看是鼓勵土地的下游降低銷售價格，這是政府鼓勵下的市場行為，政府在免稅的前提下還允許“抵減”銷項稅額，這是政府給予房地產企業的一種稅收補助，且只有在增值稅納稅義務發生時間才允許“抵減”，即結轉收入成本時，應是“與收益相關”，應計入“營業外收入”。

《關于印發增值稅會計處理的規定》(財會(2016)22號)第二條第(三)款第1項規定：企業發生相關成本費用允許扣減銷售額的賬務處理。……待取得合規增值稅扣稅憑證且納稅義務發生時，按照允許抵扣的稅額，……，貸記“主營業務成本”、“存貨”、“工程施工”等科目。

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