房地產企業土地成本不能抵扣的稅收籌劃怎么處理?

房地產企業土地成本不能抵扣的稅收籌劃怎么處理?

(一)土地成本依據“價稅分離”原則核算入賬

根據國家稅務總局2016年18號文件規定：適用一般計稅方法計稅的房地產企業，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產項目對應土地價款后的余額計算銷售額，即土地價款抵減銷售額而減少銷項稅。根據財政部發布的《關于印發<營業稅改征增值稅試點有關企業會計處理規定>的通知》(財會[2012]13號)規定：一般納稅人提供應稅服務，試點期間按照營業稅改征增值稅有關規定允許從銷售額中扣除其支付給非試點納稅人價款的，應在“應交稅費一應交增值稅”科目下增設“營改增抵減銷項稅”專欄，用于記錄該企業因按規定扣減銷項額而減少的銷項稅額，同時，“主營業務成本”等相關科目應按照經營業務種類進行明細核算。

1.支付政府土地價款時

房地產企業支付政府土地價款時，按規定允許扣減銷售額而減少的銷項稅額，借記“其他應收款一營改增抵減銷項稅額”科目，按實際支付與上述增值稅額的差額，借記“開發成本一土地購置成本一土地出讓金”，按實際支付金額，貸記“銀行存款”。

2.企業當期結轉并確認收入時

根據國家稅務總局公告2016年第18號規定，項目結轉當期確認銷項稅時允許扣除的土地價款=(當期銷售房地產項目建筑面積÷房地產項目可供銷售建筑面積)x支付的土地價款，從而減少增值稅銷項稅額，借記“應交稅費一應交增值稅(營改增抵減的銷項稅額)”，貸記“其他應收款一營改增抵減銷項稅額”科目;期末，當期銷項稅額扣減當期允許抵減銷項稅額和預繳稅款后的凈值大于當期允許抵扣進項稅額，則借記“應價稅費一應交增值稅(轉出未交增值稅)”，貸記“應交稅費一未交增值稅”。

(二)土地成本核算不考慮“價稅分離”

根據國家稅務總局2016年18號文件規定：一般納稅人應建立臺賬登記土地價款的扣除情況，扣除的土地價款不得超過納稅人實際支付的土地價款。而且財會[2012]13號是截止目前財政部統一規范企業“營改增”后會計處理的唯一文件，發布時間較早，參考價值有限，有關房地產企業“營改增”后會計分錄的設計空間仍然較大。筆者認為，只要在操作規范、滿足稅法要求的前提下，土地價款期初仍按照全額借記“開發成本/土地購置成本/土地出讓金”，按照實際支付金額貸記“銀行存款”。在滿足項目結轉確認收入時，僅按照對應比例確認當期允許抵減的土地價款而計算當期銷項稅，不再使用“應交稅費一應交增值稅(營改增抵減的銷項稅額)”、“其他應收款一營改增抵減銷項稅額”等會計科目，減少核算中繁瑣環節。

房地產企業土地成本有哪些?

土地取得成本

土地取得成本，是指為取得土地開發使用權(或開發權)而發生的各項費用，包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、農作物補償費、危房補償費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關稅費、拆遷補償費用、安置及動遷費用、回遷房建造費用等。

在實務中，通常可以根據管理要求進一步分為政府地價及市政配套費、合作款項、紅線外市政設施費、拆遷補償費。

1、政府地價及市政配套費：支付的土地出讓金、土地開發費，向政府部門交納的大市政配套費、交納的契稅、土地使用費、耕地占用稅，土地變更用途和超面積補交的地價等。

2、合作款項：補償合作方地價、合作項目建房轉入分給合作方的房屋成本和相應稅金等。

3、紅線外市政設施費：紅線外道路、水、電、氣、通訊等建造費、管線鋪設費、接口補償費。

4、拆遷補償費：有關地上、地下建筑物或附著物的拆遷補償凈支出，安置及動遷支出，農作物補償費，危房補償費等。

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