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折現率是指將一段時間的現金流量以未來價值計算出來的百分比，也可以稱為回報率或額外收益率。它可以幫助投資者衡量當前投資獲得的未來回報。投資者使用折現率來估計一筆投資在假設條件下的未來價值，以合理的折價水平測算出未來現金流量的價值。
折現率是企業產生投資收益的關鍵。折現率與投資收益掛鉤，越高的折現率意味著投資者受到的折扣越大，從而導致投資收益越低。折現率受到不確定性影響較大，折現率（回報）是投資者在承受不確定性的情況下，預期收益的反映。投資者要更加注意風險投資項目的折現率的變化，才能把投資的收益提高到極致。
折現率有很多類型，最常見的折現率包括國債利率，股息折現率，企業債券折現率，通貨膨脹折現率和假設折現率，等等。
計算折現率的有效方法是將現金流量價值估算，比如，利用折現率估算未來的收益。常用的估算方法有未來凈現值(NPV)法和內部收益率(IRR)法，用這種方法估算出的折現率可以反映投資者對投資項目的期望收益速度。
企業可以使用多種折現率，但其中最常用的折現率是經濟環境折現率。這種折現率反映市場和經濟環境，它主要考慮通貨膨脹率，長期利率及風險因素等。根據不同的投資目標，企業可以采用適當的折現率，以獲得更好的投資收益和投資安全。
拓展知識：折現率也可以用于估算房地產投資。這種折現率主要考慮到房地產業的市場情況、房地產收益和房地產價值的變動，以及投資者或購買者的風險偏好，以此來計算房地產投資項目的未來價值。
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