合作建房應(yīng)如何納稅

所謂合作建房,就是一方出地,一方出資合作建房,房建好后按一定比例分配房屋或者分配銷售房屋的收入、利潤(rùn).從目前市場(chǎng)情況看,合作建房的方式或分配房屋的方式不盡統(tǒng)一,因此對(duì)其繳納營業(yè)稅的政策亦有區(qū)別.具體如下:

第一種方式是以各自擁有的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換,這樣,出地方(以下簡(jiǎn)稱甲方)發(fā)生了轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的應(yīng)稅行為,出資方(以下簡(jiǎn)稱乙方)發(fā)生了銷售不動(dòng)產(chǎn)的應(yīng)稅行為,均應(yīng)按規(guī)定繳納營業(yè)稅.例如,甲方出地1000m2,乙方出資并負(fù)責(zé)建成房屋總面積10000m2,雙方按"4:6"分配房屋.這一過程,對(duì)出地方來說,就相當(dāng)于將600m2的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給了對(duì)方,對(duì)其應(yīng)按"轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)"稅目中的"轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)"項(xiàng)目繳納營業(yè)稅,其營業(yè)額就是那600m2土地使用權(quán)的價(jià)格;對(duì)出資方來說,就相當(dāng)于將4000m2的房屋銷售給了對(duì)方,對(duì)其應(yīng)按"銷售不動(dòng)產(chǎn)"稅目繳納營業(yè)稅,其營業(yè)額就是那4000m2房屋的價(jià)格.亦即甲方轉(zhuǎn)讓600m2土地使用權(quán)的價(jià)值就是乙方銷售4000m2房屋的價(jià)值.由于雙方未進(jìn)行貨幣結(jié)算,而是"以物易物",則應(yīng)按《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十五條的規(guī)定核定房屋的營業(yè)額:

(1)按納稅人當(dāng)月提供的銷售同類不動(dòng)產(chǎn)的平均價(jià)格核定;

(2)按納稅人最近時(shí)期銷售的同類不動(dòng)產(chǎn)的平均價(jià)格核定;

(3)組成計(jì)稅價(jià)格.計(jì)稅價(jià)格=工程成本×(1+成本利潤(rùn)率)÷(1-營業(yè)稅稅率).

按照上面的順序,如果沒有可供參考的同類不動(dòng)產(chǎn),只能核定計(jì)稅價(jià)格.應(yīng)當(dāng)指出的是,建造房屋的工程成本不能作為銷售不動(dòng)產(chǎn)的營業(yè)額,而應(yīng)按組成計(jì)稅價(jià)格計(jì)算營業(yè)額.上例中,假設(shè)建造方屋共耗資1000萬元,那么乙方銷售給甲方4000m2的房屋工程成本就是400萬元,其營業(yè)額,即計(jì)稅價(jià)格就是400萬×(1+成本利潤(rùn)率10%)÷(1-營業(yè)稅稅率5%)=463(萬元).這463萬元既是乙方銷售給甲方的房屋價(jià)格,也是甲方轉(zhuǎn)讓給乙方土地使用權(quán)的價(jià)格.又如,甲方將土地使用權(quán)出租給乙方若干年,乙方投資,在該土地上建造建筑物使用,租賃期滿后,乙方將土地使用權(quán)連同所建的建筑物歸還甲方.這一過程,甲方發(fā)生了出租土地使用權(quán)的行為,對(duì)其應(yīng)按"服務(wù)業(yè)"稅目中的"租賃業(yè)"項(xiàng)目繳納營業(yè)稅;乙方發(fā)生了銷售不動(dòng)產(chǎn)的應(yīng)稅行為,其應(yīng)按"銷售不動(dòng)產(chǎn)"稅目繳納營業(yè)稅.對(duì)雙方分別繳稅時(shí),其營業(yè)額亦按上例中所列舉的核定價(jià)格順序來核定.

第二種方式是甲方以土地使用權(quán),乙方以貨幣資金合股,成立合營企業(yè),合作建房.對(duì)此種形式的合作建房,則要視具體情況確定適用稅收政策:

(1)房屋建成后,如果甲、乙雙方采取風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利潤(rùn)分享的分配方式,按照營業(yè)稅"以無形資產(chǎn)投資入股,參與接受投資方的利潤(rùn)分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為,不征營業(yè)稅"的規(guī)定,對(duì)甲方向合營企業(yè)提供的土地使用權(quán),視為以無形資產(chǎn)投資入股,對(duì)其不征營業(yè)稅;對(duì)合營企業(yè)銷售房屋取得的收入按"銷售不動(dòng)產(chǎn)"全額計(jì)征營業(yè)稅;對(duì)甲乙雙方分得的利潤(rùn)不繳營業(yè)稅.

(2)房屋建成后,如果甲方采取按銷售收入的一定比例提成的方式參與分配,或提取固定利潤(rùn),則不屬營業(yè)稅所稱的投資入股不繳營業(yè)稅的行為,而屬于甲方將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給合營企業(yè)的應(yīng)稅行為,那么,對(duì)甲方取得的固定利潤(rùn)或從銷售收入中按比例提取的收入按"轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)"稅目中的"轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)"項(xiàng)目繳營業(yè)稅;對(duì)合營企業(yè)則按全部房屋的銷售收入依"銷售不動(dòng)產(chǎn)"繳營業(yè)稅.例如:甲公司提供土地使用權(quán),乙公司提供資金,成立合作企業(yè)丙公司合作建房,合同規(guī)定甲方分期取得固定收益,其余盈利由乙方享有,風(fēng)險(xiǎn)由乙方承擔(dān).對(duì)這一行為的稅務(wù)處理應(yīng)為:①對(duì)甲方分期取得的固定收益應(yīng)視為其轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)給合作企業(yè)的價(jià)格,對(duì)其取得的固定收益應(yīng)按"轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)"稅目中的"轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)"項(xiàng)目繳營業(yè)稅;②對(duì)合作企業(yè)按全部房屋的銷售收入依"銷售不動(dòng)產(chǎn)"繳營業(yè)稅;③對(duì)乙方享有的"其余盈利"不繳營業(yè)稅.

(3)房屋建成后,甲乙雙方按一定比例分配房屋,則此種經(jīng)營行為,也未構(gòu)成營業(yè)稅所稱的以無形資產(chǎn)投資入股,共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的不繳營業(yè)稅的行為.例如:甲公司提供土地使用權(quán),乙公司提供資金,成立合作企業(yè)丙公司合作建房,房建好后甲乙雙方按"4:6"分配房屋.

對(duì)這一過程的稅務(wù)處理是:①對(duì)甲方向合營企業(yè)提供的土地使用權(quán),應(yīng)按"轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)"稅目中的"轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)"項(xiàng)目繳納營業(yè)稅,其營業(yè)額的核定按上述第一例提到的順序辦理;②對(duì)合營企業(yè)的房屋,在分配給甲乙方后,如果各自銷售,則對(duì)甲乙方各自銷售的房屋按"銷售不動(dòng)產(chǎn)"稅目繳納營業(yè)稅;③對(duì)合營企業(yè)分配給甲乙方的房屋不繳營業(yè)稅.

企業(yè)出租房屋怎么繳納房產(chǎn)稅?

我國的房產(chǎn)稅分為從價(jià)計(jì)征和從租計(jì)征兩種方式,即房屋自用未出租的,房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后的余值按1.2%稅率計(jì)算繳納.房產(chǎn)出租的,以房產(chǎn)租金收入按12%稅率計(jì)算繳納.注意,房產(chǎn)稅的稅率1.2%和12%均為年稅率.

房屋租賃房產(chǎn)稅的計(jì)算:按租金收入計(jì)算,年應(yīng)納稅額=年租金收入×適用稅率(12%).

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