房地產新項目是不是必須一般計稅

房地產新項目是不是必須一般計稅

房地產開發企業開發的,開工日期在4月30日之前的同一《施工許可證》下的不同房產,如開發項目中既有普通住房,又有別墅,可以分別選擇簡易征收和一般計稅方法嗎?房地產新項目是不是必須一般計稅?下面我們就一起來看看.

如開發項目中既有普通住房,又有別墅,可以分別選擇簡易征收和一般計稅方法嗎?

不可以.同一房地產項目只能選擇適用一種計稅方法.

標注:以施工許可證為單元選擇方法,這個是很明確的.

海南國稅

全面推開營改增政策指引--四大行業座談會問題系列解答之房地產業 6月8日

關于房地產開發企業的多個老項目是否可以部分選擇簡易計稅方法,部分選擇一般計稅方法問題

房地產開發企業的多個老項目可以部分選擇簡易計稅方法,部分選擇一般計稅方法.一經選擇簡易計稅方法計稅的項目,36個月內不得變更為一般計稅方法計稅.

房地產以項目管理為原則,同一房地產企業的老項目需要單獨備案,符合老項目標準的,可以選擇適用簡易征收.按5%征收率繳納增值稅.除法律規定不得開具增值稅專用發票的情形外,一般納稅人可自行開具增值稅專用發票.

例如:一個房地產開發企業有A、B兩個老項目,A項目適用簡易計稅方法并不影響B項目選擇一般計稅方法.

標注:這個問題是涉及一個財稅[2016]36號文件中對于一般納稅人"一般納稅人發生財政部和國家稅務總局規定的特定應稅行為,可以選擇適用簡易計稅方法計稅,但一經選擇,36個月內不得變更."規定,這個"特定應稅行為",是界定為一個納稅人所有的項目,還是可以就一個客戶的項目進行展開呢?在1994年稅制改革以來,這個口徑的掌握還是比較的緊的,比如對于選擇免稅與應稅的事項上,初級農產品免增值稅,就不能選擇部分客戶是免稅,部分客戶因為強制要抵扣選擇不免稅的情形;還有從事技術開發的也是一個類同規則.對于房地產,那雖然都是建房子的情形,不過由于其施工許可證是區別項目的判斷條件,而這個許可證又無法統一為一個判斷規則,所以合理解釋為不同的項目可以不同的選擇,是合理的,與過去的常規理解可能是有觀念的突破,但這也是考慮了稅負的特別因素.

附參照:《財政部、國家稅務總局關于增值稅納稅人放棄免稅權有關問題的通知》(財稅(2007)127號)規定:納稅人一經放棄免稅權,其生產銷售的全部增值稅應稅貨物或勞務均應按照適用稅率征稅,不得選擇某一免稅項目放棄免稅權,也不得根據不同的銷售對象選擇部分貨物或勞務放棄免稅權.

寧夏國稅

營改增熱點難點問題專題6月1日 、2日

房地產開發企業開發的,開工日期在4月30日之前的同一《施工許可證》下的不同房產,如開發項目中既有普通住房,又有別墅,可以分別選擇簡易征收和一般計稅方法嗎?

答:不可以.同一房地產項目只能選擇適用一種計稅方法.

標注:原則已講,此類情形不可以.

廣州國稅

房地產公司承接三舊改造項目,在營改增試點前收購了城中村的老房子,然后進行拆除并重新開發建設,由于在5月1日前已收購了該部分老房子,但拆除工作仍在進行中,無法取得施工許可證,但是該部分老房子的收購價格很高,成本很高,對于該種情況是否有相應過渡政策?

答:根據《房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法》第八條:一般納稅人銷售自行開發的房地產老項目,可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅.一經選擇簡易計稅方法計稅的,36個月內不得變更為一般計稅方法計稅.

標注:這種情形還是難的,因為無施工許可證,那估計是建筑施工合同也是不會有在4月30日前施工的約定日期的.那這個情形下想的是,拆遷的進項無法有啊,這不是會虧了嗎?這種情形還是極可能存在的,但不能說面面都照顧到的.不過從回復的解釋上看,是有點看不清是行還是不行呢,好像是可行,但上面小編認為技術的判斷上還是存在難度的.

如果無法選擇簡易計稅方法,依照財稅[2016]140號文件規定,在取得土地時向其他單位或個人支付的拆遷補償費用也允許在計算銷售額時扣除.雖然這些支出是營改增之前發生的,但是如果是營改增之后銷售的商品房,認為仍宜認可在適用一般計稅方法時差額扣除的.

北京國稅

北京國稅熱點問題(4月21日)

房地產開發企業開發的,開工日期在4月30日之前的同一《施工許可證》下的不同房產,如開發項目中既有普通住房,又有別墅,可以分別選擇簡易征收和一般計稅方法嗎?

答:不可以.同一房地產項目只能選擇適用一種計稅方法.

標注:似曾相識,看上面的內容.

學習理解:

一這是明確的房地產企業的事項,這個問題的范圍所在.二是這是對于一般納稅人而言的,對于小規模納稅人,那沒有一般計稅方法和簡易計稅方法的選擇,只有簡易計稅方法的使用.三是這是對于不同的項目的選擇,這個是對于一個一般納稅人的房地產企業,有多個項目的(施工許可證多個),是可以一個一個不同的項目來選擇用哪個方法的.四是如果是一個施工許可證的對應項目,他們之間是一一對應關系的,那此時不能拆分這個項目中的不同商品房來選擇,而必須用一個計稅方法.

房地產新項目是不是必須一般計稅

第一、施工單位簽訂合同內容為清包工,由甲方提供材料,乙方提供勞務,這種情況施工單位必須選用簡易計稅,開具3%的增值稅普通發票;

注:清包工是指施工方不采購建筑工程所需的材料或只采購輔助材料,并收取人工費,管理費或其他費用的建筑服務.

第二、施工單位在簽訂合同中,承包工程中部分材料,主材甲方提供,施工單位可采用簡易征收,開具3%普通增值稅發票.舉個例子,在總承包承包合同如果,施工單位包工包料,那么必須按照甲方要求開具專用增值稅發票;如果其中鋼材或者商砼材料由甲方提供,那么總承包單位就可以選擇簡易計稅模式.

第三、建筑工程中的老項目,可以選擇為簡易計稅.所謂老項目是指《建筑工程施工許可證》是在2016年4月30日(含)之前辦理下來的,如果是建筑工程施工許可證未注明日期,則按照工程合同日期計算.

需求特別說明的是,施工單位一旦選用簡易計稅模式36個月內不能變更.此處36個月不能變更,是指該項目不能變更,其他項目不受影響.另外36個月是指自開工日期36個月內不能變更,超過36個月無論項目完工不完工還是可以變更的.

選擇簡易征收應注意事項

1、應攜帶稅務登記證明,建筑勞務合同等資料,到稅務機關作簡易征收的備案;

2、簡易征收方式一經認定,36月內不準變更;

3、選擇簡易征收的一般納稅人,其進項不能抵扣,只能開具征收率3%的增值稅專用發票.

4、由于建筑行業的特殊性,選擇簡易計稅要比一般計稅稅負低,繳稅少.

房地產新項目是不是必須一般計稅的問題會計學堂小編就解析完了,營改增后整體上為企業減輕稅負,但是對于施工單位來說,投標報價變更的更復雜了,需要全員懂財務,才能將營改增貫徹的更徹底!