個人出租住房適用優惠政策按多少征收

個人出租住房適用優惠政策按多少征收?

答:1.增值稅

(1)基本征稅規定

個人出租住房,屬于有優惠政策的,增值稅按照5%的征收率減按1.5%計算應納稅額.

應納稅款=含稅租金收入÷(1+5%)×1.5%

自然人出租住房外的不動產,增值稅按照5%的征收率計算應納稅額.

應納稅款=含稅租金收入÷(1+5%)×5%

(2)免稅規定

日前發布的《國家稅務總局關于小規模納稅人免征增值稅政策有關征管問題的公告》(國家稅務總局公告2019年第4號)明確,《中華人民共和國增值稅暫行條例實施細則》第九條所稱的其他個人,采取一次性收取租金形式出租不動產取得的租金收入,可在對應的租賃期內平均分攤,分攤后的月租金收入未超過10萬元的,免征增值稅.

簡單說,就是個人無論出租住房,還是其他不動產,月租金收入未超過10萬元的,免征增值稅.對于一年一收或者合法的任何一段時間一次性收取的,均可以折算成每個月的租金收入,然后看是否超過10萬元.

因此,雖然增值稅政策中有對出租房允許存在一定免租期,可以按照規定不征增值稅,但是對于折算成月平均值在臨界點附近的,需要綜合考慮出租合同的租金與租期及免租期的協定,能夠分攤后可以免稅的,一般是劃算的.

舉個例子:個人將別墅出租,年租金100萬元,采用兩種方式出租,結果增值稅就完全不同.第一種方式,約定3個月處于整修等,屬于免租期,后9個月租金100萬元.這樣,前3個月不征增值稅,但后9個月沒有平均超過10萬元,就需要繳納增值稅.第二種方式,約定沒有免租期,12個月租金100萬元,則分攤后每個月不到10萬元,就可以全年免稅.

對于多數不是大量投資不動產、職業出租住房的人來說,現在的每個月銷售額10萬元以下的免征增值稅的政策基本是夠用了.

但是,需要注意,對于承租人索取增值稅專用發票的,雖然沒有超過月租金收入10萬元,在向稅務機關申請代開專用發票時也需要繳納增值稅.

2.房產稅

對個人出租住房,不區分用途,按租金收入的4%稅率征收房產稅.

個人出租不屬于住房的房屋,并不是用于居住的,以房產租金收入為房產稅的計稅依據,稅率為12%.

對企事業單位、社會團體以及其他組織按市場價格向個人出租用于居住的住房,減按4%的稅率征收房產稅.

3.城鎮土地使用稅

對個人出租住房,不區分用途,免征城鎮土地使用稅.

4.印花稅

對個人出租、承租住房簽訂的租賃合同,免征印花稅.對于住房之外的租賃合同需要繳稅.

5.個人所得稅

(1)適用稅率:個人出租房屋取得的租金收入應按"財產租賃所得"項目計算繳納個人所得稅,稅率為20%.但,對個人出租住房取得的所得減按10%的稅率征收個人所得稅(依據財稅〔2008〕24號,財政部 稅務總局公告2018年第177號發布其有效).

(2)稅前扣除:《國家稅務總局關于個人轉租房屋取得收入征收個人所得稅問題的通知》(國稅函[2009]639號)明確,有關財產租賃所得個人所得稅前扣除稅費的扣除次序調整為:(一)財產租賃過程中繳納的稅費;(二)向出租方支付的租金;(三)由納稅人負擔的租賃財產實際開支的修繕費用;(四)稅法規定的費用扣除標準.對于前三項需要有效票據支撐.

(3)扣除標準:財產租賃所得,每次收入不超過四千元的,減除費用八百元;四千元以上的,減除百分之二十的費用,其余額為應納稅所得額.

在實務中,一般采用按照帶征率的辦法征收的比較多,各地的具體帶征率也是有所區別,應以當地為準.對于月租金收入800元以下的,帶征率一般為0.

6.城建稅、教育費附加、地方教育附加

城建稅是隨同增值稅征收.財稅[2016]12號規定,繳納教育費附加、地方教育附加的單位和個人月銷售額10萬元以下(季度30萬元以下)的免征教育費附加、地方教育附加.

近日,《國家稅務總局關于深入貫徹落實減稅降費政策措施的通知》(稅總發〔2019〕13號)指出,各省稅務機關要配合財政部門積極研究對增值稅小規模納稅人在50%幅度內減征相關地方稅種和附加的政策方案,主動向省級人民政府請示匯報,按要求及時制發操作文件并抓好后續落實,相關情況要及時向稅務總局報告.主要涉及資源稅、城市維護建設稅、房產稅、城鎮土地使用稅、印花稅、耕地占用稅、教育費附加和地方教育附加,各地在落實中.

綜上,對于出租住房月租金少于10萬元的,主要是房產稅4%和個稅.個稅各地略有差異.

單位出租自有房屋怎么做賬啊?

自有房屋出租,先轉為投資性房地產核算,一般情況下按成本法核算.

如果沒有減值就對著轉過來就可以了

借:投資性房地產--原價

累計折舊

貸:固定資產--原價

投資性房地產累計折舊

收到租金:借:銀行存款

貸:其他業務收入

稅金:借:營業稅金及附加

貸:應交稅費--應交營業稅

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