房地產企業銷售經濟適用房如何繳稅

房地產企業銷售經濟適用房如何繳稅？

經濟適用房滿5年后才可以上市出售，交易時需多繳納綜合地價款，其他與商品房一致：

綜合地價款繳納標準：2008年4月8日前下發房產證的稅率為交易價格10%，之后下發的為差額70%。二類經濟適用房，交易不受是否滿5年限制，但需多繳納3%的土地出讓金，其他稅費與商品房一致。

房地產企業預售收入如何進行納稅調整？

國家稅務總局最近下發了《關于房地產開發業務征收企業所得稅問題的通知》（國稅發[2006]31號），對房地產企業取得的房地產預售收入的所得稅處理及成本費用的歸集等問題作出了明確規定，從而使其與會計制度規定的處理方式出現了差異。根據新辦法，房地產企業應如何針對預售收入進行賬務處理和納稅調整？ 房地產開發企業是集房地產開發建設、經營、管理和服務為一體、以第三產業為主的產業部門，具有生產周期長、投資數額大、往來對象多、滾動開發和市場風險不確定以及成本對象不易準確合理計量等特點。但現行企業所得稅征收管理辦法主要是依據工商企業的特點和實際情況制定的，未能很好地兼顧房地產開發企業的行業特點。國家稅務總局下發了國稅發[2006]31號文件，以加強對房地產開發企業所得稅的征收管理，規范房地產開發企業的納稅行為。 房地產企業取得的房地產預售收入由于未能同時符合會計制度關于商品銷售收入確認的原則：賣方已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購買方；賣方既沒有保留通常與商品所有權相聯系的繼續管理權，也沒有對已售出商品實施控制；與交易相關的經濟利益能夠流入企業；相關的收入和成本能可靠地計量四項條件。因此，在收到商品房預售收入時，與其他工商企業收到預收款項一樣，會計上不將其確認為收到當期的銷售收入，將其作為預收賬款處理。會計處理為借記“銀行存款（現金）”等科目，貸記“預收賬款（其他應付款、應付賬款）”等科目。待以后正式收訖售房價款或取得索取價款憑據（權利），并符合不同商品銷售方式下收入確認要件時，再將其轉為符合條件當期的損益，會計處理為借記“預收賬款”，貸記“主營業務收入（商品銷售收入）”等。 為了防止開發企業通過故意延緩收入實現的確認時間，隨意確定成本對象或混淆成本界限等方式遞延或逃避納稅義務，保證國家稅收及時足額入庫以及不同納稅人之間稅負和納稅時間的公平，國稅發[2006]31號文件對房地產企業取得的預售收入所得稅處理作了特別規定：房地產開發企業開發、建造的住宅、商業用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等開發產品，在其未完工前采取預售方式銷售的，其預售收入先按預計計稅毛利率分季（或月）計算出當期毛利額，扣除相關的期間費用、營業稅金及附加后再計入當期應納稅所得額，待開發產品結算計稅成本后再行調整。同時根據商品房性質（經濟適用房和非經濟適用房）的不同和位于不同地區的商品房的毛利率作了具體規定：符合建設部、國家發改委、國土資源部、中國人民銀行《關于印發〈經濟適用房管理辦法〉的通知》（建住房[2004]77號）等有關法規規定的經濟適用房，其預售收入的計稅毛利率不得低于3%.不符合經濟適用房條件的房地產開發項目預計計稅毛利率按其所在地區確定：開發項目位于省、自治區、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區和郊區的，其預售收入的計稅毛利率不得低于20％；開發項目位于地及地級市城區及郊區的，其預售收入的計稅毛利率不得低于15%；開發項目位于其他地區的，其預售收入的計稅毛利率不得低于10％。 這就是說，房地產開發企業應在收到預售收入的當期，不僅要將其并入發生當期的應納稅營業額計算繳納營業稅金及附加，而且要按項目的性質（經濟適用房和非經濟適用房）或所在地區分別至少按其預售收入的3%、20%、15%和10%在扣除相關的期間費用和上述稅金后進入發生當期的損益，并將按上述計稅毛利率計算的金額作為取得當期的應納稅所得額的調增項目處理，計算繳納企業所得稅。同時允許企業在按會計制度規定將上述預售收入確認為收入實現時，將已繳納過營業稅的應納稅營業額、企業所得稅的應納稅所得額作為發生當期的應納稅營業額和應納稅所得額的調減項目處理。

房地產企業銷售經濟適用房如何繳稅？整體上來說，經濟適用房只要房滿5年以后，確定日期以契稅票填發日期或房產證登記日期為準。在交易時多繳納一些綜合地價稅就可以了，其他的方面和一般的商品房一致。在會計學堂網上有很多相關的資料可以免費查閱，感興趣的同學可以來查閱！