房產開發企業如何歸集分配成本費用?

房產開發企業如何歸集分配成本費用?

一、成本費用的歸集方法

1、對當期實際發生的各項支出，按其性質、經濟用途及發生的地點、時間區進行整理、歸類、并將其分為應計入成本對象的成本和應在當期稅前扣除的期間費用。

2、對應計入成本對象中的各項實際支出、預提費用、待攤費用等合理地劃分為直接成本、間接成本、共同成本，并按規定將其合理的歸集、分配至已完工成本對象、在建成本對象和未建成本對象。

3、對前期已完工成本對象應負擔的成本費用按已銷開發產品。未銷開發產品和固定資產進行分配。其中應由已銷開發產品負擔的部分，在當期納稅申報時進行扣除；未銷開發產品應負擔的成本費用待其實際銷售時再予扣除。

4、對本期已完工成本對象分類為開發產品和固定資產并對其計稅成本進行結算，其中屬于開發產品的應按可售面積計算其單位工程成本，據此再計算已銷開發產品計稅成本和未銷開發產品計稅成本。對本期已銷開發產品的計稅成本，準予在當期扣除；未銷開發產品計稅成本待其實際銷售時再予扣除。

5、對本期未完工和尚未建造的成本對象應當負擔的成本費用，應分別建立明細臺帳，待開發產品完工后再予結算。

二、成本費用的分配方法

企業開發、建造的開發產品應按制造成本法進行計量與核算。其中，應計入開發產品成本中的費用屬于直接成本和能夠分清成本對象的間接成本，直接計入成本對象；共同成本和不能分清負擔對象的間接成本，按收益原則和配比的原則分配至各個成本對象，具體可分別選擇以下方法進行

1、占地面積法。

（1）一次性開發的，按某一成本對象占地面積占全部成本對象占地總面積的比例進行分配。

（2）分期開發的，首先按照本期全部成本對象占地面積占開發用地總面積的比例進行分配，然后再按某一成本對象占地面積占期內全部成本對象占地總面積的比例進行分配。期內全部成本對象應負擔的占地面積為期內開發用地占地面積減除應由各期成本對象共同負擔的占地面積。

2.建筑面積法。

（1）一次性開發的，按某一成本對象建筑面積占全部成本對象建筑面積的比例進行分配。

（2）分期開發的，首先按照期內成本對象建筑面積占開發用地計劃建筑面積比例進行分配，然后再按某一成本對象建筑面積占期內成本對象總建筑面積的比例進行分配。

3.直接成本法

按期內某一成本對象直接開發成本占期內全部成本對象直接開發成本的比例進行分配。

4.預算造價法

按期內某一成本對象預算造價占期內全部成本對象預算造價的比例進行分配。

幾項特殊成本費用的分配方法

（1）、土地成本，一般按占地面積法幾項分配。如果確需要結合其他方法進行分配的，應經稅務機關同意 土地開發同時連結房地產開發的。屬于一次性取得土地分期開發房地產的情況，其土地開發成本經稅務機關同意后可先按土地整體預算成本進行分配，待土地整體開發完畢再行調整。

（2）單獨作為過渡性成本對象核算的公共配套設施開發成本法應按建筑面積法進行分配。

（3）借款費用屬于不同成本對象共同負擔的，按直接成本法或按預算造價法進行分配。)

（4）其他成本項目的分配法由企業自行確定。

總之，房產開發去會計人員在日常按照去財務會計制度規定對成本費用進行管理與核算時，應當按照上述規定歸集和分配成本費用，以提高所得稅核算的準確性，從而降低納稅風險。

房地產企業成本核算的對象

但隨著房地產市場向縱深發展，一個項目是綜合的，按其居住功能分可能有普通住宅、公寓樓、寫字樓、商業用房或可單獨出售的配套設施等建構筑物，按其建筑的性質可能有普通多層、小高層、高層、別墅或裙樓等等，按其是否裝修還可以分為毛坯房、粗裝修房或精裝修房等，總之開發產品是復雜多樣。于是，在實際業務操作中有的以小區為核算對象、有的以分批開發的項目為核算對象、有以工程發包標段為核算對象、有的以能否單獨編制概算或施工圖預算的單項開發項目為成本核算對象、有的甚至提出以房地產開發項目的工程內容和工期進度作為主要依據來確定成本歸集對象，我們不能去武斷地評價哪一種方法正確與否，但有一點是明確的，那就是這些方法所核算出的單位面積的成本是不合理的，不能真正保證收入與成本配比。還有可能出現人為地調節利潤的情況，從而使會計信息的真實可靠性大打折扣。

房產開發企業如何歸集分配成本費用?上文小編介紹了成本費用按照其用途，性質，地點等等的歸類方法，以及房地產企業成本核算的對象，更多相關財務資訊，敬請關注會計學堂的更新！