政府的土地返還要交增值稅嗎

政府的土地返還要交增值稅嗎？

【案例】

A房地產開發公司2015年6月支付6000萬元取得一項土地使用權。與當地政府協議約定，按照土地出讓金的30％撥付基礎設施建設基金，12月17日，金穗源房地產開發公司收到基礎設施建設基金1800萬元。

方案一：不沖減土地成本的土地增值稅處理

1.不沖減土地成本的會計處理

《企業會計準則第16號——政府補助》第八條規定，與收益相關的政府補助，應當分別下列情況處理：

（1）用于補償企業以后期間的相關費用或損失的，確認為遞延收益，并在確認相關費用的期間，計入當期損益。

（2）用于補償企業已發生的相關費用或損失的，直接計入當期損益。

根據分析，不沖減土地成本的會計分錄處理如下：

借：銀行存款 1800萬

貸：營業外收入 1800萬

2.不沖減土地成本的土地增值稅處理

因為土地出讓返還金不沖減土地成本，所以“取得土地使用權支付的金額”仍然為6000萬，則扣除額項目應為：

土地使用權支付的金額為6000萬元，按照規定，扣除額為7800萬元（6000×130％）。

方案二：沖減土地成本的土地增值稅處理

根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》規定，土地增值稅的計稅依據是納稅人轉讓房地產取得的增值額，轉讓房地產的增值額是納稅人轉讓房地產的收入減除稅法規定的扣除項目金額后的余額。

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第七條規定：“取得土地使用權所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用。”

由于稅收征管遵循實際發生原則（參詳：土地增值稅稅前扣除四大原則<二>），所以這里的“支付的地價款”，應為實際支付的價款，即土地增值稅清算時的土地成本應該是扣除政府返還款之后的土地實際價款。所以，以拆遷補償費得名義取得土地出讓金返還款，應沖減“房地產開發成本”中的土地成本。

1.沖減土地成本的土地增值稅會計分錄處理

借：銀行存款 1800萬

貸：開發成本—土地征用及拆遷費 1800萬

沖減土地成本的土地增值稅處理

土地使用權支付的金額減少到4200萬元，扣除項目，扣除額為5460萬元（4200×130％）。

方案一和方案二的不同處理方式，致使金穗源房地產開發公司土地增值稅清算時形成增值額差額＝7800－5460＝2340萬元，按基礎稅率30％計算，納稅差異2340×30％＝702萬元。

實務中，關于政府土地返還款在土地增值稅的處理上，總局未作出明確規定。全國各地大多數地區也未作出明確規定，但是有些地區明確規定在計算土地增值稅時，政府返還的土地款必須沖減土地成本。比如：

《江蘇省地方稅務局關于土地增值稅有關業務問題的公告》（蘇地稅規〔2012〕1號）第五條（四）取得土地使用權所支付費用的扣除“納稅人為取得土地使用權所支付的地價款，在計算土地增值稅時，應以納稅人實際支付土地出讓金（包括后期補繳的土地出讓金），減去因受讓該宗土地政府以各種形式支付給納稅人的經濟利益后予以確認。”

《遼寧省地方稅務局關于明確土地增值稅清算有關問題的通知》（遼地稅函[2012]92號）六、房地產企業取得政府返還款的稅務處理問題“房地產開發企業從政府部門取得各種形式的返還款，地方稅務機關在土地增值稅清算時，其返還款不允許扣除，直接沖減土地成本。”

大連市地方稅務局發布的《關于進一步加強土地增值稅清算工作的通知》（大地稅函〔2008〕188 號）規定：“凡取得票據或者其他資料，但未實際支付土地出讓金或購置土地使用權價款或支付土地出讓金、購置土地使用權價款后又返還的，不允許計入扣除項目。”

青島市地方稅務局發布的《青島市土地增值稅清算管理辦法》（青地稅發〔2008〕100 號）第二十二條：“對于開發企業因從事拆遷安置、公共配套設施建設等原因，從政府部門取得的補償以及財政補貼款項，抵減房地產開發成本中的土地征用及拆遷補償費的金額。”

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