購入土地建房，未使用的土地要繳納房產稅嗎

應該怎么計算房產稅呢？

購入土地建房，未使用的土地要繳納房產稅嗎

《財政部 國家稅務總局關于安置殘疾人就業單位城鎮土地使用稅等政策的通知》（財稅[2010]121號）規定，"對按照房產原值計稅的房產，無論會計上如何核算，房產原值均應包含地價，包括為取得土地使用權支付的價款、開發土地發生的成本費用等。"該通知適用范圍是指通過出讓、轉讓以及作價入股等方式經政府批準取得土地使用權的行為，其計入房產原值的土地價值應為實際支付的土地出讓金（轉讓價款）及開發土地發生的成本費用，不包括租賃使用土地方式支付的租金。

案例一：A企業會計核算執行《小企業會計制度》，車間廠房原值1000萬元，沒有包含實際占用的土地使用權價值500萬元。

案例二：B企業會計核算執行《企業會計制度》，車間廠房原值1000萬元，沒有包含實際占用的土地使用權價值500萬元。

案例三：C企業會計核算執行新《企業會計準則》，車間廠房原值1000萬元，沒有包含實際占用的土地使用權價值500萬元。

現試分析3個企業房產稅的計稅依據。

財政部、國家稅務總局《關于房產稅若干具體問題的解釋和暫行規定》(財稅地字〔1986〕8號)規定，房產原值是指納稅人按照會計制度規定，在賬簿“固定資產”科目中記載的房屋原價，對納稅人未按會計制度規定記載的，在計征房產稅時，應按規定調整房產原值。所以納稅人計稅房產原值的確定，取決于納稅人會計核算所選取的具體的會計制度的規定。

1.《小企業會計制度》的規定和A企業房產稅原值的確定

《小企業會計制度》規定，購入的土地使用權，或以支付土地出讓金方式取得的土地使用權，按照實際支付的價款作為實際成本，并作為無形資產核算，待該項土地開發時再將其賬面價值轉入相關在建工程。

會計賬務處理為：以支付土地出讓金方式取得的土地使用權，按照實際支付的價款，借記“無形資產”科目，貸記“銀行存款”等科目;待該項土地開發時再將其賬面價值轉入相關在建工程，借記“在建工程”等科目，貸記“無形資產”科目。

A企業會計賬簿“固定資產”科目記載的房屋原價1000萬元，沒有包含土地使用權價值500萬元，應當按照《小企業會計制度》規定，調整房產原值，調整后房產原值為1500萬元，每年繳納房產稅12.60萬元。

2.《企業會計制度》的規定和B企業房產稅原值的確定

《企業會計制度》第四十七條規定，企業購入或以支付土地出讓金方式取得的土地使用權，在尚未開發或建造自用項目前，作為無形資產核算;企業因利用土地建造自用某項目時，將土地使用權的賬面價值全部轉入在建工程成本。

《企業會計制度》的規定與《小企業會計制度》基本相同，B企業需要進行同樣的處理。

B企業會計賬簿“固定資產”科目記載的房屋原價1000萬元，沒有包含土地使用權價值500萬元，應當按照《企業會計制度》規定調整房產原值，調整后房產原值為1500萬元，每年繳納房產稅12.60萬元。

3.《企業會計準則》的規定和C企業房產稅原值的確定

《企業會計準則第6號——無形資產》應用指南規定，企業取得的土地使用權通常應確認為無形資產，但改變土地使用權用途，用于賺取租金或資本增值的，應當將其轉為投資性房地產。

自行開發建造廠房等建筑物，相關的土地使用權與建筑物應當分別進行處理。外購土地及建筑物支付的價款應當在建筑物與土地使用權之間進行分配，難以合理分配的，應當全部作為固定資產。

C企業會計賬簿“固定資產”科目記載的房屋原價1000萬元，沒有包含土地使用權價值500萬元，符合《企業會計準則第6號———無形資產》關于土地使用權的處理規定，房產稅房產原值為1000萬元，每年繳納房產稅8.4萬元。

購入土地建房，未使用的土地要繳納房產稅嗎？對按照房產原值計稅的房產，無論會計上如何核算，房產原值均應包含地價，包括為取得土地使用權支付的價款、開發土地發生的成本費用等。