按揭購房的會計處理怎么做？

按揭購房的會計處理怎么做

答:

按揭購房就是根據企業與房地產開發公司簽訂的合同企業先支付首期購房款如總房價的30%剩余部分由企業將房產證抵押給銀行向銀行貸款支付然后企業分期歸還銀行.這里涉及的問題是企業對購入的房產如何進行會計處理有三種方法可供選擇一是按企業與房地產開發公司簽訂的合同金額來計價按揭貸款實際支付的利息在交房前計入"在建工程"交房后計入"財務費用";第二是按企業與房地產開發公司簽訂的購房合同和與銀行簽訂的貸款合同確定的本息和來計價;第三是先按企業與房地產開發公司簽訂的合同金額來計價以后支付銀行利息時再調整固定資產原價.筆者認為第一種方法最合理因為按揭是公司的一項融資行為按揭貸款是一項專門借款利息費用應按《借款費用》準則處理在資產交付前計入在建工程交付后計入固定資產根據實際支付的利息作賬務處理提前還款少付的利息無需作賬務處理以簡化會計核算.而第二種方法將融資發生的成本均予以資本化且在提前還款的情況下要調整固定資產的原價.第三種方法則是要隨著每期按揭款的支付而調整固定資產原價這在實際工作中并不可行.第一種方法具體的會計處理如下:

(1)購入房產時按合同買價和確定的首付比例支付首期款及向銀行取得貸款后支付剩余的房款借記"在建工程或固定資產"貸記"銀行存款".

(2)向銀行按揭貸入款項借記"銀行存款"貸記"長期借款".

(3)向銀行支付利息(不論是采用等本還款還是等額還款的方式)借記"長期借款"、"在建工程或財務費用"貸記"銀行存款".

房地產開發企業的開發產品自用和出租的會計處理

答:

房地產開發企業在開發完成后一般會將房產用于銷售但有時出于一些原因也會將房產用于辦公或出租.在這種情況下原計入開發產品的房產是否需要轉固定資產相應的成本如何核算一種方法是不管自用還是出租全部轉入固定資產計提的折舊作為使用成本或出租成本.另一種方法是自用的房產結轉固定資產并計提折舊;出租的房產不轉固定資產但按固定資產計提折舊的方法計算出租房產的成本直接沖減開發產品的賬面成本.筆者認為第二種方法較妥因為房產自用后要實現銷售相對比較困難而出租房銷售相對容易如果將出租房結轉固定資產銷售時就要作為固定資產清理處理了顯然不妥.而按固定資產計提折舊的方法計算出租房產的成本直接沖減開發產品的賬面成本也體現了房產出租而使其不斷貶值的真實情況.會計處理如下:

自用房產時(1)借記"固定資產"貸記"開發產品";(2)借記"管理費用"貸記"累計折舊".

出租房產時借記"其他業務支出"貸記"開發產品".

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