未取得房屋產權證書期間如何確定房產稅納稅義務人

未取得房屋產權證書期間如何確定房產稅納稅義務人

答：根據《中華人民共和國房產稅暫行條例》第二條中“房屋產權未確定及租典糾紛未解決的，由房產代管人或者使用人繳納”的規定，凡以分期付款方式購買使用商品房，且購銷雙方均未取得房屋產權證書期間，應確定房屋的實際使用人為房產稅的納稅義務人，繳納房產稅。

房產稅的納稅義務發生時間如何確定？

答：根據《關于房產稅若干具體問題的解釋和暫行規定》（財稅地字〔1986〕第8號）的相關規定：

1.自建的房屋，自建成之次月起繳納房產稅。這里“建成”的概念應理解為通過“在建工程”科目結轉為“固定資產”科目，或者實際投入使用。

2.委托施工企業建設的房屋，從辦理驗收手續之次月起繳納房產稅；在辦理驗收手續前已使用的，自使用次月起繳納房產稅。所謂“驗收手續”，應當是房屋質量監督部門出具的手續，也就是常說的“質檢站”。

3.凡是在基建工地為基建工地服務的各種臨時性房屋，如果在基建工程結束以后，施工企業將這種臨時性房屋交還或者估價轉讓給基建單位的，應當從基建單位接收的次月起繳納房產稅。

4.企業停產后對原有的房產閑置不用的，由各省、自治區、直轄市稅務局確定征免。企業撤銷后，對原有的房產閑置不用的，可暫不征收房產稅。撤銷后，對他們原有的房產閑置不用的，經省、自治區、直轄市稅務局批準可暫不征收房產稅。

5.委托施工企業建設的房屋或者房地產開發企業自建的房屋，在辦理驗收手續前或未出售前出租的，自簽訂出租合同支付租金時間或實際取得租金之日起發生房產稅納稅義務；出借的，自出借之次月起由使用人代繳納房產稅。房地產開發企業自用的商品房，自房屋使用之次月起繳納房產稅。對此，國家稅務總局《關于房產稅、城鎮土地使用稅有關政策規定的通知》（國稅發〔2003〕89號），財政部、國家稅務總局《關于房產稅城鎮土地使用稅有關問題的通知》（財稅〔2009〕128號）均有相關規定。

6.根據國稅發〔2003〕89號文件規定，納稅人購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計征房產稅和城鎮土地使用稅。購置存量房，自辦理房屋權屬轉移、變更登記手續，房地產權屬登記機關簽發房屋權屬證書之次月起計征房產稅和城鎮土地使用稅。在實際工作中，如何判定“交付使用”或者“權屬轉移”或者取得“權屬證書”，成為納稅義務發生時間的焦點。如果在沒取得“權屬證書”前進行裝修的，或者房地產開發企業（以下簡稱“開發商”）已將房屋（鑰匙）交給購買人，購買人并未使用的，是否屬于“交付使用”呢？對此，應該從以下三個方面加以分析。

（1）從開發商的角度而言，簽訂了購買合同，將房屋的使用權（鑰匙）交給購買者時即為交付使用。無論購買人是否使用、是否裝修、是否辦理“權屬證書”，都應從開發商交付使用之次月起納稅。

（2）如果購買人與開發商簽訂合同中約定了交付使用時間，應以合同約定時間為準。但由于開發商原因未能如期履行的，應以實際交付使用權（鑰匙）的時間為準。

（3）如果購買人在確定購買房屋時委托開發商進行裝修，并統一結算價款，這時對購置人未發生納稅義務，待裝修完成交付使用時確定納稅義務發生

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