支持住房租賃市場發展的稅收政策

支持住房租賃市場發展的稅收政策

一、我國住房租賃稅收政策基本情況

目前，我國房屋出租涉及的稅種有增值稅、房產稅、所得稅、城鎮土地使用稅、城市維護建設稅、教育費附加、印花稅，各稅種計稅依據不同，個人出租住房、企業出租住房的稅率也存在差別。

（一）個人出租住房

國家稅務總局曾在2001年和2008年兩次調整住房租賃稅收政策，2001年調整前，住房出租的整體稅收負擔為租金收入的17.5%-30%，2001年調整后，個人出租住房的整體稅負在7.3%-14.57%，2008年財政部、國家稅務總局出臺通知規定，對印花稅和城鎮土地使用稅予以免征，對營業稅、房產稅和個人所得稅減征。具體情況如表1。

2016年，我國全面推開營業稅改征增值稅試點，按照財政部、國家稅務總局《關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）規定，個人（含個體工商戶）出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計算應納稅額。《國務院辦公廳關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》（國辦發〔2016〕39號），提出要對住房租賃給予增值稅、所得稅等稅收優惠。通過表2可以看出，“營改增”后，個人出租住房的各項稅負總計約為12.6%。

（二）企業出租住房

根據現有的稅收政策，企業出租住房需繳納增值稅、城市維護建設稅、教育費附加及地方教育費附加、印花稅、房產稅、企業所得稅等，相關稅負如表3所示。不考慮企業所得稅的情況下，企業住房租賃相關稅負已經達到租金收入的15.3%。

二、住房租賃稅收存在的主要問題

（一）住房租賃市場缺乏系統性稅收政策

長期以來，住房租賃市場未受到足夠重視，相應稅收政策也缺乏全面系統性設計。國家財稅部門先后在2000年、2008年和2016年對住房租賃市場稅收政策做出過調整，但其政策設計分別從屬于公有住房制度改革、廉租住房和經濟適用住房建設、“營改增”試點工作，沒有單獨對住房租賃市場進行稅制設計。稅收制度和優惠政策出現在各種不同文件中，政策之間的銜接性有待加強。

（二）住房租賃涉及稅種多且重復征收，稅負過高

房屋出租涉及房產稅、增值稅、城鎮土地使用稅、教育費附加、印花稅和所得稅等多個稅種，各稅種計稅依據不同，給普通民眾造成理解和接受的障礙。同時，增值稅屬于流轉稅，房產稅屬于財產稅，所得稅屬于收入調節稅，在房屋持有、流轉、租賃獲利的多個環節對出租房屋行為重復征稅，各項稅種單獨設置稅率，綜合稅負過高。對專業化租賃企業而言，在企業經營租賃業務收益率已經很低的情況下，還要承擔高額稅負，難以實現盈利，無法實現良性循環和規模化經營，不能承擔穩定租賃市場“壓艙石”的角色。

（三）現有稅制不利于鼓勵個人租賃房源以登記備案的正規途徑進入市場

發展住房租賃市場，關鍵在于盤活社會閑置存量房源，提高住房利用率。但目前稅制下，個人閑置住房無需繳稅，而一旦進入租賃市場則可能面臨多項稅賦，不利于鼓勵閑置房源業主出租住房。由于稅收的依據是出租房屋登記備案，出于避稅需要，個人出租住房大多不主動登記備案，客觀上造成住房租賃行為脫離政府監管，整個租賃市場亂象叢生，租賃雙方當事人權利義務難以有效保障。

（四）缺乏引導城鎮居民選擇租房的稅收設計

為轉變“單一購房”消費理念，鼓勵住房租賃消費模式，目前的政策有提取公積金用于繳納租金、對于符合公租房條件的家庭根據其支付能力發放住房租賃補貼、住房租賃補貼免征個人所得稅等。部分城市對新市民采取發放補貼的形式鼓勵城鎮居民選擇租房。但從稅制設計上看，除免征印花稅之外，個人承租住房沒有其他稅收優惠，租金支出尚不能抵扣個人所得稅。

（五）稅收征繳存在操作難點

目前，個人出租住房的稅收征繳是以登記備案為基礎，但實際上因為租賃住房絕大多數未在政府機構備案，實際征收存在較大困難。從對建設銀行分行的調研了解到，稅務部門沒有精力和手段加強此類稅收的征管，只有個別承租人因需要領取公積金、辦理居住證、單位報銷租房款、政府發放住房補助等特殊原因，必須辦理住房租賃備案時，由承租人實際承擔應由出租人繳納的各項稅。對轉租型租賃企業而言，在籌集個人閑散房源時，操作中無法取得增值稅進項發票，無法進行增值稅抵扣，若全額繳納增值稅和所得稅，將導致企業虧損嚴重。

以上關于支持住房租賃市場發展的稅收政策，以及其面臨的主要問題，文中做出了全面的分析，希望可以幫助到大家，相關的住房租賃的問題，還有什么不明白的，歡迎在線咨詢我們會計學堂金牌答疑老師，及時獲取解答！