二手房折舊費計算公式是什么

二手房折舊費計算公式是什么

  房屋折舊是房屋價格補償的形式，即房屋的折舊費。折舊費是指房屋建造價值的平均損耗。房屋在長期的使用中，雖然原有的實物形態不變，但由于自然損耗和人為的損耗，它的價值也會逐漸減少。這部分因損耗而減少的價值，以貨幣形態來表現，就是折舊費。確定折舊費的依據是建筑造價、殘值、清理費用和折舊年限。

  (1)建筑造價是核算折舊費的基礎，由建造中必要的物質消耗、勞動報酬和稅金、利潤所組成，是住宅經營中的進貨價。

  它只應是住宅本身的進價，而不應包括其他費用。由于住宅的使用年限長達幾十年，甚至一百多年，在這樣長時期內物價變化很大，故一般均不以其原始造價為計算依據，而按重置，即在現實條件下重新建造該類住宅所需的貨幣支出來計算。

  (2)房屋的殘值，是指房屋經過長期使用，失去使用價值后，經過拆除清理以后殘留的建筑材料的價值。清理費用是拆除清理報廢的破舊房屋時所支付的人工、機具的費用，它作為使用房屋的追加耗費，應計入成本之內。一般都以殘值扣除清理費用后的剩余部分為凈殘值，簡稱殘值。因為它在住宅價值中所占的比例不大，而且是在住宅報廢后才能得到的，因此它與原值無法比較。

  在計算時，都采用按當時工資和材料價格水平預告估計的辦法，有時計算折舊時也采用殘值率這一參數，即殘值和原值的比率。各種結構房屋的殘值率一般為：鋼筋混凝土結構為0;磚混結構為2%;磚木結構一等為6%;磚木結構二等為4%;磚木結構三等為3%;簡單結構為0。

  (3)使用年限，是住宅實物形態經外界的物理、化學因素作用下，從而發生有形的磨損;在有形的磨損下，住宅能維持正常使用的年限，稱為使用年限。使用年限是由住宅的結構、質量決定的自然壽命。折舊年限，是住宅價值轉移的年限，它是由使用過程中社會經濟條件決定的社會必要平均使用壽命，或稱經濟壽命。折舊年限除與使用年限有關外，還受無形損耗的影響。

  房屋折舊費的計算方法在《國有企業固定資產折舊試行條例》中明確規定，房屋一類的固定資產折舊，采用平均年限法，即定額折舊法。其計算公式為：

  造價-殘值造價×(1-殘值率)

  年折舊費=———————或=----------

  折舊年限折舊年限折舊年限

  消費者在購買舊房時，也可以利用折舊法求出所購舊房大概價值。公式為：

  舊房價格=造價-年折舊費已使用年數

  當然，確定房屋的價格還要考慮很多因素，如房屋所處的地段位置、房屋的建筑面積和樓房的層次與朝向等。

  影響二手房價格的因素有哪些?

  (1)房齡。房屋的新舊程度，不僅決定房源賣相，也對購買者今后的使用構成影響。房屋自修建完畢后，就開始進入了折舊期。在進行二手房交易時，要計算房屋折舊費。磚混結構房屋折舊期限為50年，每年的折舊率為2%左右。

  (2)戶型。

  (3)樓層。

  (4)朝向。

  (5)裝修。裝修時間在5年以內的房屋價格要高一些，如果裝修質量較高、成色又好，則需加10%。反之，若裝修時間超過5年，或者只是簡易裝修，裝修成本不大，增加比例酌情降低。

  (6)物管。

  (7)位置與地段。

  (8)配套。購房者在選購二手房時，都會重點考慮房屋周邊的交通情況、醫療、學區、教育、購物和餐飲等配套基礎設施。如果房源周邊設施配套不全，則按比例減少5%到15%。

  (9)小區環境。

  (10)市場。二手房價格評估同樣要考慮到買家心理因素和市場效應，最近地鐵房和學區房深受購房者喜愛，因而價格水漲船高，在往前十幾年推，二三環房子最熱，應根據市場不同變化，對搶手房源提高5%左右。

  看過了二手房折舊費計算公式是什么后，在實際計算二手房折舊額或是折舊費的時候，自然能夠清楚二手房具體的稅費是多少了。如果你對于二手房折舊費用還不是特別清楚，在會計學堂網上也有非常詳細的內容介紹。