房產公司不同用途的產品如何成本核算

房產公司不同用途的產品如何成本核算

答：根據以上成本核算對象確定原則，房地產企業應結合項目開發地點、規模、周期、開發產品處理方式、功能設計、結構類型、裝修檔次、施工隊伍等因素和管理需要等實際情況，確定具休成本核算對象。具體確定方法如下：

       1、單體開發項目、一般以每一獨立編制設計概算或施工圖預算的單項開發工程為成本核算對象。

　　2、成片分期開發的項目，可以以各期為成本核算對象。

　　3、在同一開發地點、結構類型相同、開竣工時間相近一由同一施工單位施工或總包的群體開發項目，可以合并為一個成本核算對象。

　　4、開發規模較大、工期較長的開發項目,可以結合項目特點和成本管理的需要，按開發項目的一定區域或部位或周期劃分成本核算對象。

　　5、同一項目有裙樓、公寓、寫字樓等不同功能的，在按期劃分成本核算對象的基礎上，還應按功能劃分成本核算對象。

　　6、同一分期有高層、多層、復式等不同結構類型的，還應按結構類型劃分成本核算對象。

　　7、獨立編制設計概算或施工圖預算的配套設施，不論其支出是否攤入房屋等開發產品成本，均應單獨作為成本核算對象。

8、只為一個單體開發項目服務的、應攤入開發項目成本且造價較低的配套設施，可以不單獨作為成本核算對象，發生的開發費用直接計入單體開發項目的成本。

房地產開發成本的組成？

答：房地產開發成本是指房地產企業為開發一定數量的商品房所支出的全部費用。就其用途來說，大致可分為三部分：

　　1.土地、土建及設備費用。這是房地產開發成本的主體內容，大致占總成本的80%.其中最重要的是土地費用。土地費用主要包括置換成本、批租費用、動遷費用等。房產商在決定是否開發一個項目前，必須將預計的土地費用通過土地面積和容積率的換算，計算出未來所開發的每平方米商品房所占的土地成本（俗稱樓板價），以此來進行項目的可行性評估。

　　2.配套及其他收費支出。主要是指水、電、煤氣、大市政和公建配套費，學校、醫院、商店等生活服務性設施也是不可缺少的。其他收費支出中有些雖屬于押金性質，如檔案保證金、綠化保證金等，但難以全部收回。這類收費項目種類繁多，標準不一，許多項目由壟斷性企事業單位執行，隨意性很強，標準普遍偏高。配套及其他收費項目是房地產開發成本中受外界因素影響最大的一塊費用支出，一般占項目總投資的10%～15%.

　　3.管理費用和籌資成本。房地產開發與其他行業相比，有建設周期長、投資數額大、投資風險高等特點，因此，大多數開發企業必須通過貸款來解決資金需要，這樣就產生數額較大的利息支出。如何把這部分費用核算好，對正確計算開發成本將起到非常重要的作用。

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