企業捐贈不動產稅務處理

企業捐贈不動產稅務處理

一、增值稅相關規定：

1、《中華人民共和國增值稅暫行條例實施細則》（財政部國家稅務總局令第50號 ）第四條 單位或者個體工商戶的下列行為，視同銷售貨物：

（一）將貨物交付其他單位或者個人代銷；

（二）銷售代銷貨物；

（三）設有兩個以上機構并實行統一核算的納稅人，將貨物從一個機構移送其他機構用于銷售，但相關機構設在同一縣（市）的除外；

（四）將自產或者委托加工的貨物用于非增值稅應稅項目；

（五）將自產、委托加工的貨物用于集體福利或者個人消費；

（六）將自產、委托加工或者購進的貨物作為投資，提供給其他單位或者個體工商戶；

（七）將自產、委托加工或者購進的貨物分配給股東或者投資者；

（八）將自產、委托加工或者購進的貨物無償贈送其他單位或者個人。

2、“營改增”試點規定視同銷售服務、無形資產或者不動產。

根據財稅（2016）36號文件 《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》第十四條 下列情形視同銷售服務、無形資產或者不動產：

（一）單位或者個體工商戶向其他單位或者個人無償提供服務，但用于公益事業或者以社會公眾為對象的除外。

（二）單位或者個人向其他單位或者個人無償轉讓無形資產或者不動產，但用于公益事業或者以社會公眾為對象的除外。

（三）財政部和國家稅務總局規定的其他情形。

因此，一般情況下企業捐贈不動產，增值稅上應視同銷售處理。

二、企業所得稅

《關于非貨幣性資產投資企業所得稅政策問題的通知》（財稅﹝2014﹞116號）第一條規定，居民企業（以下簡稱企業）以非貨幣性資產對外投資確認的非貨幣性資產轉讓所得，可在不超過5年期限內，分期均勻計入相應年度的應納稅所得額，按規定計算繳納企業所得稅。

從上述政策可以看出，不動產對外投資行為要確認非貨幣性資產轉讓所得，考慮到投資方沒有貨幣資金繳稅，規定了可以按5年分攤的政策。

企業捐贈不動產其他小稅種的處理

一、土地增值稅   

（一）原政策：《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅﹝1995﹞48號）第一條規定，對于以房地產進行投資、聯營的，投資、聯營的一方以土地（房地產）作價入股進行投資或作為聯營條件，將房地產轉讓到所投資、聯營的企業中時，暫免征收土地增值稅。對投資、聯營企業將上述房地產再轉讓的，應征收土地增值稅。《財政部 國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅﹝2006﹞21號）第五條規定，對于以土地（房地產）作價入股進行投資或聯營的，凡所投資、聯營的企業從事房地產開發的，或者房地產開發企業以其建造的商品房進行投資和聯營的，均不適用《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字〔1995〕048號）第一條暫免征收土地增值稅的規定。     

從上述文件可以看出，非房地產開發企業用房地產投資于非房地產開發企業暫免征收土地增值稅。   

（二）現行政策：《財政部 國家稅務總局關于企業改制重組有關土地增值稅政策的通知》（財稅﹝2015﹞5號）第四條規定，單位、個人在改制重組時以國有土地、房屋進行投資，對其將國有土地、房屋權屬轉移、變更到被投資的企業，暫不征土地增值稅。第五條規定，上述改制重組有關土地增值稅政策不適用于房地產開發企業。第八條規定，本通知執行期限為2015年1月1日至2017年12月31日。《財政部 國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字﹝1995﹞48號）第一條、第三條，《財政部 國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅﹝2006﹞21號）第五條同時廢止。    

從上述政策可以看出，原暫不征收土地增值稅的政策廢止了，新政策規定只有在改制重組的情況下投資才暫不征收土地增值稅，但是該政策一般的企業很難采用，因為沒有列出具體情形，什么屬于改制重組也是模糊概念。單純的投資行為無法享受不征收土地增值稅的政策。

四、契稅

《中華人民共和國契稅暫行條例細則》（財法字〔1997〕52號）第八條規定，土地、房屋權屬以下列方式轉移的，視同土地使用權轉讓、房屋買賣或者房屋贈與征稅：（1）以土地、房屋權屬作價投資、入股；（2）以土地、房屋權屬抵債；（3）以獲獎方式承受土地、房屋權屬；（4）以預購方式或者預付集資建房款方式承受土地、房屋權屬。    

從上述政策可以看出，不動產對外投資行為，受讓方應當繳納契稅。

五、印花稅

《國家稅務局關于印花稅若干具體問題的解釋和規定的通知》（國稅發〔1991〕155號）第十條“產權轉移書據”稅目中，“財產所有權”的轉移書據的征稅范圍，指經政府管理機關登記注冊的動產、不動產的所有權轉移所立的書據，以及企業股權轉讓所立的書據。《印花稅暫行條例施行細則》（財稅字﹝1988﹞第225號）第十條規定，印花稅只對稅目稅率表中列舉的憑證和經財政部確定征稅的其他憑證征稅。

從上述政策可以看出，雖然投資合同不屬于征稅合同，但是由于涉及到不動產所有權的轉移，所以應當按照“產權轉移書據”繳納印花稅。

企業捐贈不動產稅務處理，上文從增值稅、企業所得稅、土地增值稅、契稅、印花稅等各稅種為大家系統進行了梳理。喜歡的同學請轉發收藏點贊吧。會計學堂還有相關的實務課程，請大家登錄了解吧！