房地產企業銷售收入的會計核算方法

房地產企業銷售收入的會計核算方法

房地產企業開發項目的發生的所有開發費用都在“開發成本”下核算。

開發成本下一般設置以下明細科目：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費以及開發間接費用這幾個明細核算跟商品房開發有關的所有費用支出。

取得的借款在其他應付款按單位明細核算，取得的銀行貸款在長短期借款里核算，借款和銀行貸款的利息支出計入開發間接費中。

一般房地產投入資本達到總投資的一定比例就可以預售商品房了，而預售的房款在預收賬款里核算。在客戶用預收款發票換正規的商品房銷售發票的時候，把從預收賬款中的收入結轉計入銷售收入，同時把比例從開發成本中結轉銷售成本，還有把應交稅金中借方預繳的稅金一并結轉到銷售稅金及附加。

房開企業是按預收賬款和銷售收入預繳所有的稅金（營業稅，城建稅，教育費附加，地方教育費附，印花稅、土地增值稅和企業所得稅）的，等整個開發項目完成以后，在做土地值稅和企業所得稅的項目匯算清繳的

 房地產企業經營特征的影響

1.房地產開發的性質決定了，一個項目從取得土地使用權、立項審批報規報建到開工建設乃至項目竣工交付使用，少則需要一兩年，多則三四年甚至更長時間。受開發周期較長的影響，房地產企業銷售收入的確認會相對滯后。

2、采取預售方式收款，商品房交付與收款相分離房地產企業屬資金密集型行業，投資金額一般比較大。為了緩解企業的資金壓力，房產銷售往往采取預售方式，即在商品尚未建造完成時向客戶收取價款。由此形成商品房交付與收款存在較大的時間差異。因此，開發項目尚未竣工交付投入使用前，是不能確認銷售收入的。

3、開發成本計量滯后，影響成本確認

由于建設工程的特殊性，一方面由于項目施工與其工程成本結算存在時間差異，導致成本計量落后于工程形象進度；另一方面，基礎設施及公共配套設施的建設往往落后于商品房的建設。因此，在工程竣工交付以前，項目開發成本往往無法得到準確的計量。鑒于上述經營特征對房地產開發企業銷售收入的確認與會計核算的影響，再加之企業會計準則對收入確認的模糊規定，許多房地產開發企業為了不同的目的，往往選擇有利于自己的收入確認原則。如個別企業選擇有利于提前確認利潤以粉飾會計報表的“簽約收款原則”；有些企業選擇有利于稅收籌劃以及盈余管理的“產權過戶原則”。

綜合以上內容：房地產企業在銷售收入的會計核算方法涉及的知識點還是挺多的，所以作為房地產的會計同學，一定需要分清楚他的經營特征，已經在銷售收入的核算時需要注意方法，以及繳納哪些稅。