房地產企業土地款扣除增值稅

房地產企業土地款扣除增值稅

眾所周知，增值稅和營業稅曾經是我國的兩大主體稅種，之所以說曾經，是因為營業稅退出了歷史舞臺。自2016年5月1日起，我國就已全面推開營改增試點，將建筑業、房地產業、金融業、生活服務業全部納入營改增試點，增值稅制度日益規范和完善，可以說這是繼1994年分稅制改革之后，財稅體制的又一次重大變革。

營改增后，房地產企業原有的營業稅改為增值稅，稅率也發生了相應變化，其他稅種基本不變。目前所涉及的稅種主要有增值稅、房產稅、土地增值稅、契稅、城鎮土地使用稅、所得稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加等。下面我們著重梳理一下增值稅的賬務處理。

按照營改增之后的最新規定，房地產開發企業實行分類管理，以年應稅銷售額500萬元為標準，分為一般納稅人和小規模納稅人。對于銷售收入未達標，但各項會計制度健全，稅務資料完整的企業，可以申請辦理成為一般納稅人。

房地產企業土地款扣除增值稅的比例是多少？

一般納稅人適用一般計稅方法，適用稅率為11%；小規模納稅人適用簡易計稅方法，適用稅率為5%。在稅率劃分中，有一種較為特殊的情況是房地產老項目可采一般計稅或者簡易計稅。這其中所謂的房地產老項目是指《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產項目，針對這種情況開發商可自行選擇有利于自身的稅負方式。

房地產開發企業的銷售模式中，預售占了很大的比例。對于這類項目采取的預繳的方式，預繳稅率為3%，應預繳增值稅的計算公式為：應預繳稅款=預收款/（1+適用稅率或征收率）×3%，下面零度用例子來簡要說明會計處理的過程。

以上講述的情況都是在“營改增”之后的，房地產的企業在開發地產的時候進行增值稅核算成本的大體框架。但是在時間的操作過程中，有很多不可控的因素需要考慮，所以各位會計的同學需要