營改增后企業出售自建房屋交什么稅？

營改增后企業出售自建房屋交什么稅

答:一、取得土地環節

開發商品房等經營性用地,以招、拍、掛方式取得土地,主要涉及契稅、印花稅.

1、契稅

應納稅額=土地成交價格×適用稅率(3%-5%),廣州為3%

2、印花稅

應納稅額=應納稅憑證記載的金額×適用稅率

印花稅稅額=土地使用權出讓合同金額×5%

依據:廣東省契稅實施辦法、印花稅暫行條例

二、建設開發環節

取得建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、施工許可證后進行施工,主要涉及土地使用稅、印花稅.

1、土地使用稅

應納稅額=土地實際占用面積×適用稅額

注:廣州市規定,取得預售證后不再繳納土地使用稅,將商品房轉為自用或出租的除外,其他地區注意當地規定

2、印花稅

常見的合同如下:

印花稅稅額=建設工程勘察設計合同金額×0.5%+建筑安裝工程承包合同金額×0.3%+借款合同金額×0.05%

三、銷售環節

取得預售證后進行預售,需預繳增值稅、土地增值稅和企業所得稅.

1、增值稅

增值稅分別要在預征和實際開發票清算兩個環節繳納.

注:《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產項目或建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目,適用簡易計稅.

2、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加

預征及清算時實際繳納的增值稅額作為計稅依據,乘以適用稅率計繳城建稅(7%或5%或1%).廣州市城建稅為(7%)、教育費附加(3%)、地方教育附加(2%).

3、土地增值稅(預繳)

預繳稅額=(預收款-預繳增值稅稅款)×預征率

預征率:住宅為2%,非住宅一般為3%或者4%

4、印花稅

印花稅稅額=商品房銷售合同金額×5%

5、企業所得稅

銷售未完工開發產品取得的收入,先按預計計稅毛利率(一般為15%)計算出預計毛利額,計入當期應納稅所得額.

待開發產品完工后,及時結算此前銷售的實際毛利額,將其與預計毛利額之間的差額合并計入當年度應納稅所得額.

依據:財稅[2016]36號、國家稅務總局公告2016年第70號、廣州市地方稅務局公告2016年第5號、國稅發[2009]31號、財稅[2006]162號、國家稅務總局公告2016年第18號

四、房產稅"何時"繳納?

房產稅全年稅額分兩次繳納,納稅期限為4月1日至4月15日和10月1日至10月15日.此外,在納稅人自愿的原則下,經申請,納稅人可在每年4月份的征期中一次征收其全年應納稅款.

關鍵詞五

土地增值稅清算環節

項目全部竣工并完成銷售,或滿足其他清算條件,應進行土地增值稅清算.

應納稅額=增值額×適用稅率-扣除項目金額×速算扣除系數-預繳稅額

增值稅簡易計稅:清算收入=含稅銷售收入/(1+5%)

增值稅一般計稅:清算收入=(含稅銷售收入+允許扣除的土地價款×11%)/(1+11%)

增值額=清算收入-(土地出讓金及契稅+房地產開發成本)×120%-房地產開發費用-印花稅-城建稅及教育費附加

備注:

①開發費用中的利息支出,能按項目計算分攤并提供金融機構證明的,可據實扣除,但不能超過按銀行同類同期貸款利率計算的金額,其他開發費用按土地出讓金及契稅與開發成本之和的5%以內扣除.

②不能提供證明的,開發費用按土地出讓金及契稅與開發成本之和的10%以內扣除.

營改增后銷售房產怎么繳納增值稅

一、根據《財政部、國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)附件2 《營業稅改征增值稅試點有關事項的規定》第一條第八款:" 1.一般納稅人銷售其2016年4月30日前取得(不含自建)的不動產,可以選擇適用簡易計稅方法,以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額為銷售額,按照5%的征收率計算應納稅額.納稅人應按照上述計稅方法在不動產所在地預繳稅款后,向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報.……3.一般納稅人銷售其2016年5月1日后取得(不含自建)的不動產,應適用一般計稅方法,以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額.納稅人應以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額,按照5%的預征率在不動產所在地預繳稅款后,向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報."

二、根據《財政部、國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)附件2 《營業稅改征增值稅試點有關事項的規定》第一條第十款:"一般納稅人銷售其2016年4月30日前取得的不動產(不含自建),適用一般計稅方法計稅的,以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額.上述納稅人應以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額,按照5%的預征率在不動產所在地預繳稅款后,向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報.……"

三、根據《財政部、國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)規定:"……本通知附件規定的內容,除另有規定執行時間外,自2016年5月1日起執行."

本文詳細接受了營改增后企業出售自建房屋交什么稅,也講解了營改增后銷售房產怎么繳納增值稅.其實企業銷售自建房屋需要繳納的稅種還是比較多的,作為一名企業會計人員,如果企業有這樣的行為最好是知道如何處理.如果對本文介紹還不滿意,建議咨詢會計學堂在線老師.