商品房預售期間怎么繳納土地使用稅?

商品房預售期間怎么繳納土地使用稅?

答:根據國稅發〔2003〕89號文件第二條第一款是這樣規定的:"購置新建商品房,自房屋交付使用之次月起計征房產稅和城鎮土地使用稅."這里特別要注意"自房屋交付使用"這個關鍵詞,這里指的是《商品房買賣合同》約定的交房時間. 以《商品房買賣合同》約定的交房時間的次月為土地使用稅的納稅義務減少時間,然后計算城鎮土地使用稅.

理由是該時間與國稅發〔2003〕89號文件第二條第一款中有關房地產開發企業城鎮土地使用稅納稅義務發生時間對應. 從交房之次月起,納稅義務人已轉移,從房地產開發企業轉移到購置新建商品房的業主,新的納稅人的產生意味著舊的納稅人的消失.

因此,對房地產開發企業,應自房屋交付使用之次月起調減城鎮土地使用稅計稅依據,但要按未交房產與已交房產的建筑面積比例分攤計算城鎮土地使用稅. 已征用未開發的土地應按規定全額征收城鎮土地使用稅.房地產開發企業從全部交房后的次月起,開發用地的城鎮土地使用稅為零.

房地產企業繳納城鎮土地使用稅計稅依據如何確定?

關于計稅依據的規定《條例》第三條規定:"土地使用稅以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據,依照規定稅額計算征收.

前款土地占用面積的組織測量工作,由省、自治區、直轄市人民政府根據實際情況確定."之前《國家稅務局關于檢發<關于土地使用稅若干具體問題的解釋和暫行規定>的通知》([1988]國稅地字第15號) 對實際占用的土地面積也進行了明確,即文件的第六條規定:" 六、關于納稅人實際占用的土地面積的確定納稅人實際占用的土地面積,是指由省、自治區、直轄市人民政府確定的單位組織測定的土地面積.尚未組織測量,但納稅人持有政府部門核發的土地使用證書的,以證書確認的土地面積為準;尚未核發土地使用證書的,應由納稅人據實申報土地面積."此外,《土地使用稅暫行條例》的第六條還規定 下列土地免繳土地使用稅:(四)市政街道、廣場、綠化地帶等公共用地;因此,房地產開發企業應該以土地使用證上確認的土地面積,減去配套公共用地的面積作為計稅依據,乘以當地政府規定的每平方米年稅額,計算繳納.

如果房地產開發企業在經濟適用住房、商品住房項目中配套建造廉租住房,在商品住房項目中配套建造經濟適用住房,還可以享受相關優惠,具體請參考《財政部 國家稅務總局 關于廉租住房經濟適用住房和住房租賃有關稅收政策(財稅〔2008〕24號)規定:"一、支持廉租住房、經濟適用住房建設的稅收政策(二)對廉租住房、經濟適用住房建設用地以及廉租住房經營管理單位按照政府規定價格、向規定保障對象出租的廉租住房用地,免征城鎮土地使用稅.

開發商在經濟適用住房、商品住房項目中配套建造廉租住房,在商品住房項目中配套建造經濟適用住房,如能提供政府部門出具的相關材料,可按廉租住房、經濟適用住房建筑面積占總建筑面積的比例免征開發商應繳納的城鎮土地使用稅."

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