免租收入怎么稅務處理？

擁有物業的企業在招商、招租過程中，為了與承租方實現共贏，企業往往會給承租方一定的激勵措施，比較普遍的情況是給予一定期間的免租期。由于免租期的存在，不少財務人員在日常的財務處理與稅務處理上產生差錯。通常企業財務人員會認為免租期內不計收入，也不計算繳納營業稅、所得稅等各項稅收，這種處理方法與相應的會計準則、稅收法規不符，造成企業收入確認不準確和不按規定時間申報納稅，構成偷稅。下面以事例說明相關財務、稅務處理：

某企業與商戶簽訂的于2016年5月份簽署合約，就該公司的經營物業出租約定，出租期限為2016年5月1日-2023年12月底，前四個月為免租， 9月份的租金需在合同簽署時預付。每月租金為100萬元。

財務處理：根據財政部關于印發《關于執行<企業會計制度>和相關會計準則有關問題解答（二）》的通知（2003-4-14財會【2003】10號）第十七條的解答“出租人應將租金總額在整個租賃期內，而不是在租賃期扣除免租期后的期間內，按直線法或其他合理的方法進行分配，免租期內應確認租金收入”。雖然該文件規范的是企業會計制度，但新會計準則對收入的定義并未發生根本性變化，此項解答可作為會計確認免租期收入的依據。根據該通知要求，在財務上應將整個租金期內的總租金額除以總租月份確認每月租金收入，即100萬元/月*72月（收租月數）=7200萬元；7200萬元/80月（總租月數），=90萬元，即每月確認90萬元的銷售收入；

稅務處理：

1、營業稅處理：根據新《營業稅暫行條例》第十二條規定的營業稅納稅義務發生時間即“收訖營業收入款或取得索取營業收入款的憑據的當天”；新《營業稅暫行條例實施細則》第二十四條對此進行了解釋，“營業收入款”指的是納稅人應稅行為發生過程中或者完成后收取的款項；“取得索取營業收入款項憑據的當天”是指1、簽訂書面合同的，為書面合同確定的付款日期的當天；2、未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為應稅行為完成的當天。根據上述規定，由于本例中合同中明確規定，5-8月份為免租期，因此5-8月份并未產生營業稅的納稅義務。但是由于該公司約定9月份的租金在5月份預付，根據“書面合同確定的付款日期的當天”的規定，該公司應在5月份收到該項租金的時候確認營業稅，并對9月份的租金相對應的營業稅進行預繳。

從會計上的配比原則來考慮，由于5-8月的免租期內計算確認了租金收入，相應的在5月份應計增值稅稅金。

2、所得稅處理：根《企業所得稅法實施條例》第十九條規定，租金收入的確認應“按照合同約定的承租人應付租金的日期確認收入的實現”，因此2009年5-8月份不確認租金收入，由于會計上已經做了收入的確認，因此在所得稅申報時應做納稅調整。

由于會計的收入確認原則與稅法納稅義務的確認原則有較大的差異，同時由于給予免租期的經營租賃的期限一般都比較長，企業應該設置備查賬，當經濟情況發生變化，雙方協商解除租約時要準備好相關資料，向稅務部門申請退還多交的稅款或補繳不足稅款。