減免的土地出讓金還需繳納房產稅嗎？

案例：A企業以出讓方式取得一塊國有土地的使用權，合同約定的土地出讓金金額為1000萬元，政府減免了部分土地出讓金，金額為300萬元，企業實際支付土地價款700萬元。減免的土地出讓金是否需要并入房產原值繳納房產稅？

按照《中華人民共和國企業所得稅法實施條例》第六十六條“無形資產按照以下方法確定計稅基礎：（一）外購的無形資產，以購買價款和支付的相關稅費以及直接歸屬于使該資產達到預定用途發生的其他支出為計稅基礎。

按照《財政部國家稅務總局關于安置殘疾人就業單位城鎮土地使用稅等政策的通知》（財稅〔2010〕121號）規定：“三、關于將地價計入房產原值征收房產稅問題，對按照房產原值計稅的房產，無論會計上如何核算，房產原值均應包含地價，包括為取得土地使用權支付的價款、開發土地發生的成本費用等。”

其實除了繳納房產稅，還需繳納契稅。

政策依據：

按照《國家稅務總局關于免征土地出讓金出讓國有土地使用權征收契稅的批復》（國稅函[2005]436號）規定“根據我國《契稅暫行條例》及其細則的有關規定，對承受國有土地使用權所應支付的土地出讓金，要計征契稅。不得因減免土地出讓金而減免契稅。”

結論：減免的土地出讓金需要繳納契稅，即契稅的計稅依據為1000萬元。

實踐中，應當區分兩種情況：

一、先征后返（通常情況）

這種情況下，企業通常按照全額1000萬元先行支付土地出讓金，取得憑證金額也為全額，賬務處理上體現土地價值為1000萬元，取得的返款，按照會計準則的規定，屬于政府的一種補助，通常計入“營業外收入”中。

結論：此種情況下，土地的入賬價值為1000萬元，減免的土地出讓金需要并入房產原值計征房產稅

二、直接減免

這種情況實踐中較少發生，即土地出讓合同約定土地出讓金為1000萬元，企業實際支付700萬元即取得土地使用權，300萬元政府給予了直接減免，土地的入賬價值為700萬元。

結論：在直接減免情形下，減免的土地出讓金部分不構成計算房產稅時的計稅基礎。