案例講解：將自己的房產用于辦公使用，在稅收的繳納中該如何把控?

案例

小強準備開辦一家咨詢公司，開辦公司不僅需要資金、需要人員，還需要經營場所。

所以，成立初期，小強決定將自己擁有的房產“免費提供”給公司使用，那么這項以“免費提供”房產使用的行為，在稅收的繳納中又該如何把控呢?

一、個人所得稅：

小強將自己購買的房產“無償提供”給公司使用，是否需要繳納個人所得稅？

根據《中華人民共和國稅收征收管理法實施細則》第五十四條第(四)項規定：納稅人與其關聯企業之間轉讓財產、提供財產使用權等業務往來，未按照獨立企業之間業務往來作價或者收取、支付費用，稅務機關可以調整其應納稅額。

因此，小強將自己的房產無償提供給公司使用，稅務機關可以按照獨立企業之間進行的相同或者類似業務活動的價格，調整其應納稅所得額。

也就是說，稅務機關可以要求小強應以類似業務活動的價格，按財產租賃所得繳納個人所得稅。

二、增值稅：

小強將自己購買的房產“無償提供”給公司使用，如何繳納增值稅？

根據《營業稅改征增值稅試點實施辦法》第十四條規定，下列情形視同銷售服務、無形資產或者不動產：

(一)單位或者個體工商戶向其他單位或者個人無償提供服務，但用于公益事業或者以社會公眾為對象的除外。

(二)單位或者個人向其他單位或者個人無償轉讓無形資產或者不動產，但用于公益事業或者以社會公眾為對象的除外。

(三)財政部和國家稅務總局規定的其他情形。

但是，根據國家稅務總局《關于土地價款扣除時間等增值稅征管問題的公告》(國家稅務總局公告2016年第86號)第七條規定，納稅人出租不動產，租賃合同中約定免租期的，不屬于《營業稅改征增值稅試點實施辦法》(財稅〔2016〕36號文件印發)第十四條規定的視同銷售服務。

因此，小強將自己購買的房產“無償提供”給公司使用，不屬于政策規定中所稱的“免租期”，屬于個人向其他單位無償提供不動產使用權，應視同銷售，按照獨立企業之間進行的相同或者類似業務活動的價格，按不動產租賃服務繳納增值稅。

如果小強是將自己的房產租賃給公司使用，只是有一定的免租期，那么，合同中所約定的“免租期”是不需要視同銷售的。

三、土地增值稅：

小強將自己購買的房產“無償提供”給公司使用，是否需要繳納土地增值稅？

由于小強是將房產提供給公司使用，房地產權屬沒有發生轉移，因此，不需要繳納土地增值稅。

四、房產稅：

小強將自己購買的房產“無償提供”給公司使用，是否需要繳納房產稅？

根據房產稅相關規定，個人所有非營業用的房產，免納房產稅。

但是，根據財政部國家稅務總局《關于房產稅城鎮土地使用稅有關問題的通知》(財稅〔2009〕128號)相關規定，無租使用其他單位房產的應稅單位和個人，依照房產余值代繳納房產稅。

也就是說，對于小強無償將房產提供給企業使用，不符合上述免稅規定，應按購房原值扣除10%至30%后的余值計算繳納房產稅。

五、契稅：

小強將自己購買的房產“無償提供”給公司使用，是否需要繳納契稅？

由于小強是將房產提供給公司使用，房地產權屬沒有發生轉移，因此，不需要繳納契稅。

六、印花稅：

小強將自己購買的房產“無償提供”給公司使用，是否需要繳納印花稅？

1、如果小強提供給公司使用的房產為住房，那么根據規定，對個人出租、承租住房簽訂的租賃合同，免征印花稅。

2、如果小強提供給公司使用的房產為非住房，應按財產租賃繳納印花稅，按租賃金額1‰貼花，稅額不足1元，按1元貼花。

3、如果小強將自己名下的非住房房產，免費提供給公司使用，那么，根據《中華人民共和國稅收征收管理法實施細則》第五十四條第(四)項規定：納稅人與其關聯企業之間轉讓財產、提供財產使用權等業務往來，未按照獨立企業之間業務往來作價或者收取、支付費用，稅務機關可以調整其應納稅額。

因此，小強將自己的房產無償提供給公司使用，稅務機關可以按照獨立企業之間進行的相同或者類似業務活動的價格，調整其應納稅所得額。

也就是說，稅務機關可以要求小強應以類似業務活動的價格，按財產租賃繳納印花稅。

七、城鎮土地使用稅：

小強將自己購買的房產“無償提供”給公司使用，是否需要繳納城鎮土地使用稅?

1、如果小強出租的是住房，不區分用途，根據相關規定均免征城鎮土地使用稅；2、如果小強出租的是非住房，那么應根據土地使用證面積或實際占用面積，以房產所在地土地使用稅標準進行納稅。

政策依據

1、財政部國家稅務總局《關于個人非貨幣性資產投資有關個人所得稅政策的通知》(財稅〔2015〕41號)2、國家稅務總局《關于個人住房轉讓所得征收個人所得稅有關問題的通知》(國稅發[2006]108號)3、財政部、國家稅務總局、建設部《關于個人出售住房所得征收個人所得稅有關問題的通知》(財稅字[1999]278號)4、《關于廉租住房、經濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》(財稅[2008]24號)5、財政部國家稅務總局《關于企業事業單位改制重組契稅政策的通知》(財稅〔2012〕4號)6、財政部國家稅務總局《關于企業以售后回租方式進行融資等有關契稅政策的通知》(財稅〔2012〕82號)