房地產開發經營業增值稅納稅評估中有哪些問題需要注意？

房地產業是我國國民經濟的基礎性、先導性和支柱型產業，涉稅環節多，稅收貢獻大，歷來受到各級地方政府、稅務機關以及研究人員的重點關注。2016年5月1日，房地產業納入到營業稅改征增值稅的試點改革（以下簡稱“營改增”）。 至此，“營改增”工作已經扎實推進、平穩運行了一年多時間。但房地產業“營改增”后，“營改增”政策執行的力度和效果怎么樣？納稅人的稅收遵從度如何？主管國稅機關都有必要作深入細致的調查。為此，河南省平頂山市某區國家稅務局對所轄房地產業納稅人實施了增值稅專項納稅評估工作，通過信息采集、確定評估對象、評估分析、約談舉證等工作評估了二十余家房地產業一般納稅人，取得了一些評估成果并發現了一些帶有普遍性的涉稅問題。本文就結合此次房地產業增值稅納稅評估案例、“營改增”后房地產業的現狀以及房地產業“營改增”相關政策規定對發現的問題進行深入剖析和系統總結，以期能強化房地產企業的納稅風險管理意識，更好地配合稅務機關的檢查，同時也為稅務機關房地產業增值稅納稅評估提供理論指導和實踐依據。

一、預收房款未按規定預繳增值稅問題

此次“營改增”，財稅【2016】36號取消了《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》第二十五條 “納稅人轉讓土地使用權或者銷售不動產，釆取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天”的規定，改為“房地產開發企業采取預收款方式銷售所開發的房地產項目，在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅”（《營業稅改征增值稅試點有關事項的規定》（財稅【2016】36號）第一條第（八）項第9點）， 房地產開發經營企業增值稅納稅義務發生時間改為“納稅人發生應稅行為并收訖銷售款或者取得索取銷售款項憑據的當天”（《營業稅改征增值稅試點實施辦法》（財稅【2016】36號）第四十五條）。“一般納稅人應在取得預收款的次月納稅申報期向主管稅務機關預繳稅款”（國家稅務總局公告2016年第18號第十二條） ，“小規模納稅人應在取得預收款的次月納稅申報期或主管國稅機關核定的納稅期限向主管稅務機關預繳稅款” （國家稅務總局公告2016年第18號第二十一條）。但在評估中發現房地產企業預收房款未按規定預繳增值稅問題非常嚴重。

一是有些企業在預繳增值稅時僅將開具的普通發票收入預繳了增值稅，而沒有將不開票收入預繳增值稅；

二是有些企業隨意推遲預收房款入賬時間。如收到首付款不及時入賬，到按揭貸款到賬后按全額入賬；收到買房者銀行按揭貸款，不及時入賬；

三是有些企業將預售房款記入了“預收賬款”科目，但隨意推遲預繳增值稅的時間，而不是在取得預收款的次月納稅申報期（一般納稅人）或主管國稅機關核定的納稅期限（小規模納稅人）向主管稅務機關預繳稅款；

四是有些企業干脆不設立“預收賬款”科目，或者雖然設立了“預收賬款”科目，但將預收房款部分記入其他應付賬款或其他應收賬款科目，從而隱瞞預收款，不預繳增值稅和申報繳納增值稅。

對房地產開發經營企業預收房款是否按時和如實預交增值稅的核實，可根據公式“每月實際預交增值稅=評估期預收賬款月增加額×3%÷（1+5%或11%）”進行。如果前者小于后者，說明該房地產經營企業沒有按規定如實預繳增值稅，需要按《中華人民共和國稅收征收管理法》相關規定處理。需要注意的是，對該指標的的核實要分項目、分月、分業主進行。

二、低首付甚至零首付房貸增值稅預繳問題

對房地產開發經營企業增值稅納稅評估過程中，通過審核企業銷控表、商品房銷售合同以及“預收賬款”科目明細表，發現有部分企業的部分買受人按揭貸款或公積金貸款已到賬，但首付款尚有一部分甚至全部未到賬，即低首付甚至零首付買房。實際上，此種情況在房地產業界比較普遍。

在實踐中，低首付甚至零首付買房可能存在兩種情形：一是開發商自行墊資或者尋找關聯公司墊資，或者聯合銀行以辦理信用卡分期還款的形式刷卡支付首付；二是開發商先行出具墊資證明,協助購房者獲得貸款后,再協助購房者以裝修貸款的名目獲得銀行貸款償還墊付的首付。

低首付甚至零首付買房是房地產開發商在特殊的樓市背景下，或為去庫存，或為吸引客戶而搞的促銷活動，在一定程度上確實解決了買房者的燃眉之急，但突破了國家對房貸首付比例的監管要求。如2016年2月1日在《中國人民銀行、中國銀行業監督管理委員會關于調整個人住房貸款政策有關問題的通知》第一條規定：“在不實施“限購”措施的城市，居民家庭首次購買普通住房的商業性個人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動5個百分點；對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通住房，最低首付款比例調整為不低于30%。”首付是購房者需要強制支付的部分，是買受人金融機構按揭貸款或公積金貸款購房的強制性前提條件，是商業銀行用于防范房貸風險的防火墻。但低首付甚至零首付加大了購房杠桿，使金融系統面臨較高的流動性風險，曾被認為是2008年美國次貸危機的導火索，并引起了全球金融危機，在國內相關監管部門早已叫停。

在稅務處理上，采取低首付甚至零首付方式賣房的房地產開發企業往往是按照實際收到的首付房款作為預收款來預繳增值稅，沒有按照雙方簽訂的商品房買賣合同要求的首付款金額計入“預收賬款”， 并按照國家稅務總局公告2016年第18號公告第十條至第十二條（一般納稅人）、第十九條至第二十一條（小規模納稅人）規定的時間計算和預繳增值稅；自己墊付或其他關聯公司墊資的那一部分往往掛在“其他應收款”或“其他應付款”科目，或者干脆設置賬外賬，逃避預繳增值稅。

所以，在房地產業增值稅納稅評估中，需要重點審核企業銷控表、商品房銷售合同以及“預收賬款”科目明細表，看是否存在低首付甚至零首付房貸增值稅預繳問題。

三、隱瞞銷售收入問題

隱瞞銷售收入也是房地產企業增值稅納稅評估中常見的問題，具體有以下幾種情況需要注意：

一是價外費用不計稅。根據財稅【2016】36號第三十七條規定，“銷售額為納稅人發生應稅行為取得的全部價款和價外費用，但不包括同時符合本辦法第十條規定的政府性基金或者行政事業性收費；以委托方名義開具發票代委托方收取的款項”。因此，如果企業的代收費不能符合以上條件，如納入開發產品價內或由企業開具發票的都應該作為價外費用合并進入計稅銷售額。

二是利用其他應收或應付往來戶隱藏收入。收到客戶定金、違約金等，通過記入其他應付款往來戶核算，不納入計稅收入；將售房款掛在其他應付往來賬上或直接沖減開發成本；將企業暫時不用的資金記入其他應收賬款，低價或免息借給股東、法定代表人或關聯企業，不按規定收取利息，逃避繳納增值稅。

三是設置帳外帳。收到銀行撥付按揭款后，不入賬或直接抵付進料款，形成賬外收入，或記入“短期借款”科目；將實際取得的租金或銷售收入在賬外循環或在關聯企業記賬；銷售車庫、閣樓自制收款收據，不開發票，賬外循環。

四是假借各種名義，隱瞞收入。如轉讓在建項目，以未辦理立項人和土地使用人的更名手續為名，不計收入；棚戶區改造項目專項建設基金，性質為房款，以未簽補償協議為名，不預繳稅款；以是本公司股東及關聯企業為名，以明顯偏低的價格銷售；售后回租業務，以未實際收到那么多款項為由，用銷售收入抵減應付給業主的租金即差額部分入賬；采取銀行按揭方式銷售開發產品，約定了企業為購買方的按揭貸款提供擔保，以為購買方提供貸款擔保為由，把其銷售開發產品時向銀行提供的保證金（擔保金）從銷售收入中減除。

五是采取委托方式銷售少記收入。（1）采取支付手續費方式委托銷售開發產品的，以銷售合同或協議中約定的價款扣除手續費后的金額確認收入；（2）采取視同買斷方式委托銷售開發產品的，屬于企業與購買方簽訂銷售合同或協議，或企業、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協議的，如果銷售合同或協議中約定的價格高于買斷價格，按合同價格確認了收入的實現；如果屬于前兩種情況中銷售合同或協議中約定的價格低于買斷價格，以及屬于受托方與購買方簽訂銷售合同或協議的，按銷售合同或協議中約定的價格計算的價款于確認了收入的實現。（3）采取基價（保底價）并實行超基價雙方分成方式委托銷售開發產品的，屬于由企業與購買方簽訂銷售合同或協議，或企業、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協議的，如果銷售合同或協議中約定的價格高于基價，按基價確認了收入的實現，并且從銷售收入了減除了企業按規定支付受托方的分成額；如果銷售合同或協議約定的價格低于基價的，按銷售合同或協議約定的價格確認了收入的實現。屬于由受托方與購買方直接簽訂銷售合同的，沒有按基價加上按規定取得的分成額確認收入的實現。

六是視同銷售不計入應稅收入。如：虛擬贈予行為，將房地產商品無償贈送他人或企業；房地產企業用實物贈送搞宣傳促銷；將房地產商品用于換取其他單位和個人的非貨幣性資產、對外投資、職工福利、贊助、獎勵、分配給股東或投資人等；以商品房抵付施工單位工程款、銀行貸款、廣告費；以出租土地使用權為代價換取房屋所有權；以房換地及以地換房。

七是其他手段。超規劃私建、違建開發產品及附屬設施，銷售時不使用正規發票，用內部收據隱匿收入；采取低價開票方式，少計銷售收入等；假代建，真開發，雙方均不繳納稅金；分解售房款收入，將部分款項開具收款收據，隱匿收入；故意錯列會計科目不記收入等。

四、多繳營業稅抵頂增值稅問題

對房地產開發經營企業增值稅納稅評估過程中，通過審核房地產開發經營企業“營改增”試點實施之日前“預收賬款”科目余額、對應的應交營業稅和實際繳納的營業稅，可能會發現房地產開發經營企業多交了營業稅，此種情況并不鮮見。但“營改增”后，房地產開發經營企業并沒有向主管地稅機關申請退還多繳納的營業稅，而是直接抵頂了應該向國稅機關繳納的增值稅。

《營業稅改征增值稅試點有關事項的規定》（財稅【2016】36號）第一條第（十三）項第2點：“試點納稅人發生應稅行為，在納入“營改增”試點之日前已繳納營業稅，“營改增”試點后因發生退款減除營業額的，應當向原主管地稅機關申請退還已繳納的營業稅。”很顯然，此種情況都需要主管地稅機關退還已繳納的營業稅。更不用說“營改增”前，有些房地產開發企業挖個坑，應稅行為可能還沒有發生，預收款還沒有收取，營業稅就繳納了，是典型的寅吃卯糧，屬于違規行為。“營改增”后，這部分多繳納的營業稅應該申請退還，而不能用多繳的營業稅抵頂應該預交或繳納的增值稅。

國家稅務總局2016年第18號公告第十七條規定：“一般納稅人銷售自行開發的房地產項目，其2016年4月30日前收取并已向主管地稅機關申報繳納營業稅的預收款，未開具營業稅發票的，可以開具增值稅普通發票，不得開具增值稅專用發票。”

實際上，本條只是解決了房地產企業試點后無法就試點前收取的預收款開具營業稅發票問題，可以補開增值稅普通發票，而不是抵頂增值稅。增值稅普通發票的補開需要滿足幾個條件：一是房地產試點納稅人2016年4月30前收取了預收款；二是向主管地稅機關申報繳納了營業稅；三是未開具營業稅發票的。這三個條件同時滿足的話，允許在“營改增”試點后，開具增值稅普通發票。如果是“營改增”試點后收取的預收款，只能預繳增值稅；“營改增”試點前發生了應稅行為，收取了預收款，應按照營業稅政策規定補繳營業稅（《營業稅改征增值稅試點有關事項的規定》（財稅【2016】36號）第（十三）項第3點）。

深入了解后發現，不是房地產開發公司不向主管地稅機關申請退還，而是地方財政部門不愿意退還。這里面牽涉到地方和中央收入劃分問題。原因很簡單，“營改增”前，房地產業營業稅屬于地方收入，收入全部歸地方；而“營改增”后，增值稅是共享收入，中央分享50%，稅種繳納地分享50%（《國務院關于印發全面推開”營改增”試點后調整中央與地方增值稅收入劃分過渡方案的通知》（國發【2016】）26號）。如果退還多繳納的營業稅，地方政府的收入就減少了50%。房地產開發企業可能別無良方，地方主管地稅機關不退還多繳納的營業稅，只能抵頂向國稅機關繳納的增值稅。建議地方國稅機關、地稅機關和地方政府應該盡快協商解決這個問題。

五、退房涉稅問題

銷售退房業務是房地產開發經營企業商品房預售階段常見的業務。“營改增”后，銷售退房業務涉稅問題成為房地產業增值稅納稅評估中需要重點關注的內容之一。本文所稱的銷售退房，是指局限于商品房預售階段的業務，而商品房已經竣工并交付給購房人后發生的退房業務不屬于這里所說的銷售退房。

“營改增”之前銷售退房，財稅〔2003〕16號第三條第（一）項規定：“單位和個人提供營業稅應稅勞務、轉讓無形資產和銷售不動產發生退款，凡該項退款已征收過營業稅的，允許退還已征稅款，也可以從納稅人以后的營業額中減除。”按此條規定為依據，房地產企業可要求主管稅務機關退稅或抵稅。

“營改增”之后銷售退房分兩種情況：

一是“營改增”后房地產企業在預售階段退還試點實施之日（2016年4月30日）前的預收款。根據《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》第二十五條規定，此預收款應該繳納營業稅。但此時發生了退款，按照《營業稅改征增值稅試點有關事項的規定》（財稅〔2016〕36號）第一條第（十三）項第2點規定“試點納稅人發生應稅行為，在納入“營改增”試點之日前已繳納營業稅，“營改增”試點后因發生退款減除營業額的，應當向原主管地稅機關申請退還已繳納的營業稅”。

二是”營改增”后房地產企業在預售階段退還試點實施之日（2016年4月30日）后的預收款。按照《營業稅改征增值稅試點實施辦法》（財稅〔2016〕36號第三十二條規定：“ 納稅人適用一般計稅方法計稅的，因銷售折讓、中止或者退回而退還給購買方的增值稅額，應當從當期的銷項稅額中扣減；因銷售折讓、中止或者退回而收回的增值稅額，應當從當期的進項稅額中扣減。”第三十六條規定：“納稅人適用簡易計稅方法計稅的，因銷售折讓、中止或者退回而退還給購買方的銷售額，應當從當期銷售額中扣減。扣減當期銷售額后仍有余額造成多繳的稅款，可以從以后的應納稅額中扣減。”

綜上可知，“營改增”后，退“營改增”前的房款，可向原主管地稅機關申請退還營業稅；退“營改增”后的房款，牽涉到增值稅，簡易計稅的從當期銷售額中扣減；一般計稅方法的，從當期銷項稅額中扣減。因此，“營改增”后房地產業增值稅納稅評估中涉及到退房，尤其需要注意房款收取的時間，是“營改增”前收取的還是“營改增”后收取的。

六、回遷安置房涉稅問題

在推進新區建設和舊城改造過程中，房地產開發經營企業可能都會涉及到土地征用和拆遷安置問題。在實踐中，拆遷補償主要有三種方式：即產權調換、作價補償、產權調換與作價補償相結合。其中產權調換就涉及到回遷安置房問題。

回遷安置房是指按照城市危舊房改造的政策，拆遷人或開發商將危改區內的私房或承租的公房拆除，然后按照回遷安置的政策標準以及事先簽訂的拆遷協議，被拆遷人回遷，取得改造后新建的房屋（國家稅務總局公告2014年第2號）。

對產權調換即實物還建的回遷戶，大部分房地產企業向原居民采取的“拆一還一，無償轉讓，多增補價” 安置房所有權的方式。

“營改增”后，在增值稅稅務處理上，作價補償，會計和稅務處理基本一致，而以非貨幣性形式即實物還建支付的拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出，由于其行為的特殊性，一般情況下作非貨幣性交易處理，即按“以物易物”處理，稅務處理和會計處理有所不同。根據《營業稅改征增值稅試點實施辦法》（財稅【2016】36號）第十四條第（二）項規定，“單位和或者個人向其他單位和個人無償轉讓不動產的，視同銷售不動產，但用于公益事業或者以公眾為對象的除外”。也就是說，作為被拆遷方獲得的實物還建補償，應當視同銷售，依法繳納增值稅。

在計稅依據上，根據《營業稅改征增值稅試點實施辦法》（財稅【2016】36號）第四十四條規定：“納稅人發生應稅行為價格明顯偏低或者偏高且不具有合理商業目的的，或者發生本辦法第十四條所列行為而無銷售額的，主管稅務機關有權按照下列順序確定銷售額：

（一）按照納稅人最近時期銷售同類服務、無形資產或者不動產的平均價格確定。

（二）按照其他納稅人最近時期銷售同類服務、無形資產或者不動產的平均價格確定。

（三）按照組成計稅價格確定。組成計稅價格的公式為：

組成計稅價格=成本×（1+成本利潤率）

成本利潤率由國家稅務總局確定。”

但回遷安置房與商品房性質不同，不宜按照同地段商品房市場價進行核定。但”營改增”后，主管稅務機關對回遷安置房銷售額如何核定，國家稅務總局并沒有統一明確政策。按照不增加納稅人稅負的原則，根據《關于納稅人開發回遷安置用房有關營業稅問題的公告》（國家稅務總局公告2014年第2號）文件精神，納稅人發生財稅【2016】36號）第十四條第（二）項規定，視同銷售不動產征收增值稅，其計稅銷售額按“組成計稅價格=成本×（1+成本利潤率），成本利潤率由國家稅務總局確定。”但不包括回遷安置房所處地塊的土地使用權價款。同時，由于回遷安置房所處地塊的土地出讓價款并非該納稅人承擔，實質上該地塊的土地使用權不屬于該納稅人，因此，核定的銷售不動產計稅依據中不應包含土地成本。

在房地產企業增值稅納稅評估過程中，關于回遷安置房，我們需要注意在涉稅處理上是否存在沒有視同銷售，或者僅將補價部分計入收入繳納增值稅。

七、關聯企業之間資金往來涉稅問題

房地開發經營企業作為一類特殊的企業，投資金額龐大、建設周期較長、融資渠道多樣、資金關系復雜，在日常經營過程中，關聯企業之間相互拆借資金很常見。“營改增”后，由于相關政策變化，對房地產業增值稅納稅評估需要注意關聯公司之間資金往來涉稅問題。

一是子公司將閑置資金存放于集團公司，集團公司向子公司按照銀行存款利率計算利息并支付，需要交納增值稅。《營業稅改征增值稅試點有關事項的規定》（財稅〔2016〕36號）第一條第（二）項第2點規定：“存款利息不征收增值稅”，但 “各種占用、拆借資金取得的收入按照貸款服務征收增值稅”（ 《銷售服務、無形資產、不動產注釋》（財稅〔2016〕36號）第一條第（五）項第1點）。集團內成員企業將資金存放于集團公司取得利息，不屬于存款利息，應按照獨立交易原則收取利息，并交納增值稅。

二是母公司將資金無償借給子公司使用，需要視同銷售征收增值稅（《營業稅改征增值稅試點實施辦法》（財稅〔2016〕36號）第十四條第（一）項））。如果資金來源于金融機構或者發行債券取得的資金，且納稅人如果主動按照不高于支付給金融機構借款利率水平或者支付的債券票面利率水平收取利息，可按統借統還政策執行，免征增值稅。統借統還資金使用單位收取的利息，高于支付給金融機構借款利率水平或者支付的債券票面利率水平的，應全額繳納增值稅。（《營業稅改征增值稅試點過渡政策》（財稅〔2016〕36號）第一條第（十九）項第7點）。如果母公司將自有資金或者向非金融機構舉債轉貸給子公司，不符合統借統還免稅條件，需要交納增值稅。

三是關聯企業間無償拆借資金視同銷售，需要繳納增值稅。按照《營業稅改征增值稅試點實施辦法》（財稅【2016】36號）第十四條規定，資金出借方需按照非關聯方同期借款利息確認為利息收入計算增值稅。如果同期沒有可比的非關聯方借款，可以參照商業銀行同期同類貸款利率確認利息收入并計算繳納增值稅（《營業稅改征增值稅試點實施辦法》（財稅【2016】36號）第四十四條）。但對于關聯企業間的增資擴股的投資款不得收取利息，企業間因買賣、勞務、服務而形成的商業信用往來，因交易價格已包含貨幣時間價值，一般不收取利息，不征收增值稅。

實踐中，好多房地產開發經營企業認為，“營改增”前，公司之間或個人與公司之間發生的資金往來(無償借款)，若沒有取得貨幣、貨物或者其他經濟利益，不繳納營業稅（國務院令2008年第540號第一條、財政部、國家稅務總局令2008年第52號第三條）。營改增后，此種情況繼續承接適用營業稅的政策。實際上，這種認識是錯誤的。 “營改增”后，“單位或者個體工商戶將資金無償讓渡給其他單位或者個人使用，但用于公益事業或者以社會公眾為對象的除外”，當然包括關聯企業，需要視同銷售繳納增值稅（《營業稅改征增值稅試點實施辦法》（財稅【2016】36號第十四條第(一）項）。對于視同銷售銷售額的確定，可按照《營業稅改征增值稅試點實施辦法》（財稅【2016】36號第四十四條規定執行。

所以，房地產開發經營企業增值稅納稅評估過程中，需要重點查看“其他應付款”或“其他應收款”科目中金額較大的事項掛賬，逐一核實是否存在子公司無償或低息將閑置資金存放于集團公司、母公司將資金無償借給子公司使用、關聯企業間無償拆借資金等視同銷售貸款服務需要繳納增值稅的情況。

八、增值稅納稅義務發生時間確認問題

關于房地產開發經營企業銷售自行開發的房地產項目納稅義務發生時間，國家稅務總局公告2016年第18號第十四條、第十五條以及第二十二條明確規定，不管是小規模納稅人銷售自行開發的房地產項目，還是一般納稅人銷售自行開發的房地產項目適用一般計稅方法計稅的或者適用簡易計稅方法計稅的，均應按照《營業稅改征增值稅試點實施辦法》（財稅【2016】）36號）第四十五條納稅義務發生時間的規定。

原《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》第二十五條規定：“納稅人轉讓土地使用權或者銷售不動產，采取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。納稅人提供建筑業或者租賃業勞務，采取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。”

與《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》第二十五條相比，財稅【2016】36號文件取消了“納稅人轉讓土地使用權或者銷售不動產，采取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。”意味著除了提供建筑業或者租賃業勞務采取預收款方式外，房地產開發公司銷售自行開發的房地產項目在采取預收款方式收到的款項不屬于收訖銷售款項，增值稅的納稅義務并沒有發生，只能夠按照國家稅務總局公告2016年第18號（一般納稅人，第十條至第十二條；小規模納稅人，第十九至第二十一條）相關規定在取得預收款的次月納稅申報期依照3%的預征率向主管國稅機關預繳稅款。

房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目納稅義務發生時間的規定，涉及到房地產開發企業增值稅的清算。在實踐中該如何把握，各試點地區國稅局解釋并不完全相同。如河南省國家稅務局《“營改增”問題快速處理機制專期十三（房地產企業專期）》問題四，對該問題解釋為：“應以房產交付給買受人并取得索取銷售款項憑據的當天作為應稅行為發生的時間。取得索取銷售款項憑據的當天，是指書面合同確定的付款日期；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為房地產項目產權屬變更的當天。”但在具體交房時間的確定上，并不明確，應以商品房買賣合同上約定的交付時間為準，若實際交房時間早于合同約定時間，以實際交房時間為準。

以合同預定的交房時間作為房地產公司銷售不動產納稅義務發生時間，具有以下優點：一是可以解決稅款預繳時間與納稅義務發生時間不明確的問題；二是可以解決房地產公司銷項稅額與進項稅額發生時間不一致造成的錯配問題；三是可以解決從銷售額中扣除的土地價款與實現的收入匹配的問題。

在房地產業增值稅納稅評估中，需要核實商品房買賣合同上約定的房產交付時間，以此確定銷售自行開發的房地產項目納稅義務發生的時間，適時進行增值稅的清算。

九、土地價款的扣除問題

““營改增”后，房地產開發企業中的一般納稅人銷售其開發的房地產項目（選擇簡易計稅方法的房地產老項目除外），以取得的全部價款和價外費用，扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款后的余額為銷售額”（《營業稅改征增值稅試點有關事項的規定》（財稅【2016】36號）第一條第（三）項第10點）。““向政府部門支付的土地價款”，包括土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補償費用、土地前期開發費用和土地出讓收益等。在取得土地時向其他單位或個人支付的拆遷補償費用也允許在計算銷售額時扣除”（財稅【2016】140號第七條）。“房地產開發企業向政府部門支付的土地價款，以及向其他單位或個人支付的拆遷補償費用，按照財稅〔2016〕140號文件第七、八條規定，允許在計算銷售額時扣除但未扣除的，從2016年12月份（稅款所屬期）起按照現行規定計算扣除”（國家稅務總局公告2016年第86號第一條）。

在房地產開發經營業增值稅納稅評估中，對房地產開發企業中的一般納稅人計算銷售額扣除土地價款審核時需要注意以下幾點：

1、允許扣除的向政府部門支付的土地價款必須是直接向政府購買的土地，款項必須直接支付給政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位，且需取得省級以上（含省級）財政部門監（印）制的合法有效的財政票據（國家稅務總局公告2016年第18號第五條、第六條）。

2、納稅人向其他單位或個人支付的拆遷補償費用允許在計算銷售額時扣除時，應提供拆遷協議、拆遷雙方支付和取得拆遷補償費用憑證等能夠證明拆遷補償費用真實性的材料（財稅〔2016〕140號第七條）。

3、房地產開發企業（包括多個房地產開發企業組成的聯合體）受讓土地向政府部門支付土地價款后，設立項目公司對該受讓土地進行開發，同時符合下列條件的，可由項目公司按規定扣除房地產開發企業向政府部門支付的土地價款。

（一）房地產開發企業、項目公司、政府部門三方簽訂變更協議或補充合同，將土地受讓人變更為項目公司;

（二）政府部門出讓土地的用途、規劃等條件不變的情況下，簽署變更協議或補充合同時，土地價款總額不變；

（三）項目公司的全部股權由受讓土地的房地產開發企業持有（財稅〔2016〕140號第八條）。

但實務中可能出現支付的差額扣除的土地價款的票據有瑕疵或者沒有按規定扣除土地價款，如出讓金票據抬頭與公司名稱不符，可能為股東繳納的價款；票據為省級以下財政部門監制；票據為收據；相關的配套費用、接受投資的土地使用權等納入扣除的范圍等，這些按政策規定都不能扣除。

十.未按政策規定抵扣進項稅額問題

房地產開發經營企業增值稅納稅評估中，在進項稅額抵扣方面常見的問題有：

一是發生新建、新購不動產或者不動產在建工程，取得的增值稅扣稅憑證未按規定分兩年抵扣，而是于取得當月一次性申報抵扣；

二是兼有一般計稅方法計稅、簡易計稅方法計稅、免征增值稅的房地產項目，與簡易計稅方式、免征增值稅的房地產項目有關的外購項目發生的進項稅額，以及專用于簡易計稅方式、免征增值稅的固定資產、無形資產（其他權益性資產除外）、不動產發生的進項稅額全部納入到一般計稅項目可以抵扣的范圍，沒有按照房地產項目建設規模為依據計算房地產項目應分攤的進項稅額，或通過遲計、早計不同項目銷售額而人為調整進項稅額應轉出額，造成一般計稅項目多抵進項稅額；

三是為集體福利或者個人消費而購進的貨物、加工修理修配勞務、服務、無形資產和不動產納入了抵扣的范圍。如員工食堂和宿舍用的水電暖氣、煤氣、以職工個人名義開具的通訊費、為員工購買的人身保險等。

四是購進的機票、船票、車票等旅客運輸服務、餐飲服務、居民日常服務和娛樂服務納入了抵扣的范圍；

五是接受貸款服務向貸款方支付的全部利息以及利息性質的費用以及與該筆貸款直接相關的投融資顧問費、手續費、咨詢費等納入了抵扣的范圍；

六是非正常損失的購進貨物、以及相關的勞務、設計服務、建筑服務、交通運輸服務沒有從當期進項稅額中轉出；

七是已抵扣進項稅額的固定資產、無形資產、不動產發生《營業稅改征增值稅試點實施辦法》第二十七條規定情形的，沒有按照固定資產、無形資產或者不動產的凈值計算不得抵扣的進項稅額。