自然人出租房屋可以代開增值稅專用發票嗎？

問：自然人出租房屋是否可以申請代開增值稅專用發票？

答：根據《國家稅務總局關于發布<納稅人提供不動產經營租賃服務增值稅征收管理暫行辦法>的公告》（國家稅務總局公告2016年第16號）規定，其他個人出租不動產，可向不動產所在地主管地稅機關申請代開增值稅發票。

根據《國家稅務總局關于營業稅改征增值稅委托地稅局代征稅款和代開增值稅發票的通知》（稅總函〔2016〕145號）規定，增值稅小規模納稅人銷售其取得的不動產以及其他個人出租不動產，購買方或承租方不屬于其他個人的，納稅人繳納增值稅后可以向地稅局申請代開增值稅專用發票。

月租金收入不超過3萬元，去地稅代開發票，由于免征增值稅，只能代開普票；

月租金收入超過3萬元，去地稅代開發票，全額繳納增值稅，可以代開專票，取得該專票的一般納稅人可以按規定抵扣進項稅額。

個人出租房屋增值稅計算

（1）個人出租住房，應按照5％的征收率減按1.5％計算應納稅額，具體計算公式：

應繳增值稅=房租全額÷（1+5%）×1.5%

【例】某自然人出租個人住房，月房租6萬元。

不含稅銷售額=6÷(1+5%)=5.71萬元

應納稅額=5.71×1.5%=0.08萬元

月租金超過3萬元，可以代開專票。

（2）出租不動產(不含住房)，征收率為5%，具體計算公式：

應繳增值稅=房租全額÷（1+5%）×5%

【例】某自然人出租個人商鋪，月房租6萬元。

不含稅銷售額=6÷(1+5%)=5.71萬元

應納稅額=5.71×5%=2.86萬元

月租金超過3萬元，可以代開專票。

6.個人租房涉及到個人所得稅（如當地無規定采用綜合稅率）

（1）國稅發〔1994〕89規定：納稅義務人在出租財產過程中繳納的稅金和國家能源交通重點建設基金、國家預算調節基金、教育費附加，可持完稅（繳款）憑證，從其財產租賃收入中扣除。

納稅義務人出租財產取得財產租賃收入，在計算征稅時，除可依法減除規定費用和有關稅、費外，還準予扣除能夠提供有效、準確憑證，證明由納稅義務人負擔的該出租財產實際開支的修繕費用。允許扣除的修繕費用，以每次800元為限，一次扣除不完的，準予在下一次繼續扣除，直至扣完為止。“

轉租計算個稅

國稅函〔2009〕639號規定：個人將承租房屋轉租取得的租金收入，屬于個人所得稅應稅所得，應按”財產租賃所得“項目計算繳納個人所得稅；取得轉租收入的個人向房屋出租方支付的租金，憑房屋租賃合同和合法支付憑據允許在計算個人所得稅時，從該項轉租收入中扣除。”

營改增后計算個稅的口徑

財稅〔2016〕43號）規定：個人出租房屋的個人所得稅應稅收入不含增值稅，計算房屋出租所得可扣除的稅費不包括本次出租繳納的增值稅。個人轉租房屋的，其向房屋出租方支付的租金及增值稅額，在計算轉租所得時予以扣除。”