租房時，怎么替房東繳稅？

開門做生意，首要的問題是需要一個經營場所。自己買房子，對于多數初創型的公司老板而言，只能是奢望。退而求其次，只能是租房。租房過程中，最常碰到的又是個人房東。

與個人房東（出租的商鋪）洽談租金時，房東基本都會要求“凈租金”，即所有與房屋租賃相關的稅費概不負責，一律由承租人負擔，而且通常都會在租賃合同中予以明示。

雙方談妥后，出租人和承租人簽訂合同，約定月租金35000元，相關稅費由承租人負擔，簽字畫押后各自留存。

執行合同中，承租人按時支付租金，出租人到主管稅務機關（或稅務機關指定地）代開發票。實務中，各地稅務機關通常都會核定一個綜合征收率予以征稅。假設上述行為發生在營改增后，當地綜合征收率為12%。

《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件2 《營業稅改征增值稅試點有關事項的規定》第一條第（九）款第5項規定，其他個人出租其取得的不動產（不含住房），應按照5%的征收率計算應納稅額。

則每次代開發票時，承租人需替出租人繳納4000元的稅費。計算方法如下：

應負擔稅額

=35000÷（1+5%）×12%

=4000元

承租人把稅交了之后取得兩份憑證，一份是抬頭為承租人的35000元租金發票，一份是抬頭為出租人的4000元“完稅憑證”。那么問題來了：

一、替出租人負擔稅款可否在承租人稅前扣除

《中華人民共和國企業所得稅法》第八條規定：企業實際發生的與取得收入有關的、合理的支出，包括成本、費用、稅金、損失和其他支出，準予在計算應納稅所得額時扣除。

《中華人民共和國企業所得稅法實施條例》第二十七條規定：企業所得稅法第八條所稱有關的支出，是指與取得收入直接相關的支出。

企業所得稅法第八條所稱合理的支出，是指符合生產經營活動常規，應當計入當期損益或者有關資產成本的必要和正常的支出。

那么承租人替出租人繳納稅款是與承租人取得收入有關的、合理的支出嗎？關于這個問題，仁者見仁，智者見智。

本文觀點認為，承租人替出租人負擔的稅款未包括在租金內，該款項是承租人替出租人繳納的本應由出租人負擔的稅款，屬于與生產經營無關的支出，稅前不得列支。

二、如何在合同中規避

解決問題的辦法不是在模糊的問題上爭論不休，而是要轉變思路，換一種方式繞開爭執，從根本上解決問題。

如上述案例，雙方談妥稅后租金為35000元，那么在合同中所列示的租金應按下列公式計算：

合同列示租金額－合同列示租金額÷（1+5%）×12%=35000

合同列示租金額=39516.13元

在簽訂合同時，約定月租金39516.13元，有關稅費由4516.13元【39516.13÷（1+5%）×12%】出租人自行繳納（實際還是承租人出錢）。這樣出租人繳納稅費后，最后實際得到的租金還是35000元（39516.13-4516.13）。

在這種情況下，出租人到稅務機關代開發票，發票顯示的租金額為39516.13元，承租人取得該發票即可全額列支。