小規模納稅人和一般納稅人出租不動產有什么不同

根據《營業稅改征增值稅試點實施辦法》（財稅〔2016〕36號附件1）文件：租賃服務，包括融資租賃服務和經營租賃服務。融資租賃服務可分為有形動產融資租賃服務和不動產融資租賃服務。融資性售后回租不按照本稅目繳納增值稅。經營租賃服務可分為有形動產經營租賃服務和不動產經營租賃服務。將建筑物、構筑物等不動產或者飛機、車輛等有形動產的廣告位出租給其他單位或者個人用于發布廣告，按照經營租賃服務繳納增值稅。車輛停放服務、道路通行服務（包括過路費、過橋費、過閘費等）等按照不動產經營租賃服務繳納增值稅。

小規模納稅人出租不動產的規定

根據《營業稅改征增值稅試點有關事項的規定》（財稅〔2016〕36號附件2）文件：

1．小規模納稅人出租其取得的不動產（不含個人出租住房），應按照5%的征收率計算應納稅額。納稅人出租與機構所在地不在同一縣（市）的不動產，應按照上述計稅方法在不動產所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。

2．其他個人出租其取得的不動產（不含住房），應按照5%的征收率計算應納稅額。

3．個人出租住房，應按照5%的征收率減按1.5%計算應納稅額。

根據《財政部國家稅務總局關于進一步明確全面推開營改增試點有關再保險不動產租賃和非學歷教育等政策的通知》（財稅〔2016〕68號）文件：

房地產開發企業中的小規模納稅人，出租自行開發的房地產項目，按照5%的征收率計算應納稅額。納稅人出租自行開發的房地產項目與其機構所在地不在同一縣（市）的，應按照上述計稅方法在不動產所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。

一般納稅人出租不動產的規定

根據《營業稅改征增值稅試點有關事項的規定》（財稅〔2016〕36號附件2）文件：

1．一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算應納稅額。納稅人出租其2016年4月30日前取得的與機構所在地不在同一縣（市）的不動產，應按照上述計稅方法在不動產所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。

2．一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產，適用一般計稅方法計稅的，應以取得的全部價款和價外費用，按照3%的預征率在不動產所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。

3．一般納稅人出租其2016年5月1日后取得的、與機構所在地不在同一縣（市）的不動產，應按照3％的預征率在不動產所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。

4．公路經營企業中的一般納稅人收取試點前開工的高速公路的車輛通行費，可以選擇適用簡易計稅方法，減按3%的征收率計算應納稅額。

試點前開工的高速公路，是指相關施工許可證明上注明的合同開工日期在2016年4月30日前的高速公路。

根據《財政部國家稅務總局關于進一步明確全面推開營改增試點有關再保險不動產租賃和非學歷教育等政策的通知》（財稅〔2016〕68號）文件：

1．房地產開發企業中的一般納稅人，出租自行開發的房地產老項目，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算應納稅額。納稅人出租自行開發的房地產老項目與其機構所在地不在同一縣（市）的，應按照上述計稅方法在不動產所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。

2．房地產開發企業中的一般納稅人，出租其2016年5月1日后自行開發的與機構所在地不在同一縣（市）的房地產項目，應按照3%預征率在不動產所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。

根據《財政部國家稅務總局關于進一步明確全面推開營改增試點有關勞務派遣服務、收費公路通行費抵扣等政策的通知》（財稅〔2016〕47號）文件：

1．一般納稅人收取試點前開工的一級公路、二級公路、橋、閘通行費，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算繳納增值稅。

試點前開工，是指相關施工許可證注明的合同開工日期在2016年4月30日前。

2．一般納稅人2016年4月30日前簽訂的不動產融資租賃合同，或以2016年4月30日前取得的不動產提供的融資租賃服務，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算繳納增值稅。

小規模納稅人轉為一般納稅人出租不動產的稅收建議

現行營改增政策，對小規模納稅人出租不動產、一般納稅人出租不動產如何計稅分別進行了規定，但未對小規模納稅人轉為一般納稅人出租不動產如何計稅進行規定。筆者建議：

1．納稅人取得不動產時為小規模納稅人，登記為一般納稅人后出租該不動產，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算應納稅額。納稅人出租與機構所在地不在同一縣（市）的不動產，應按照上述計稅方法在不動產所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。

2．納稅人取得不動產時為小規模納稅人，登記為一般納稅人后出租該不動產，適用一般計稅方法計稅的，應以取得的全部價款和價外費用，按照3%的預征率在不動產所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。

3．房地產開發企業自行開發房地產項目，開工時為小規模納稅人，登記為一般納稅人后出租該房地產項目，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算應納稅額。納稅人出租自行開發的房地產項目與其機構所在地不在同一縣（市）的，應按照上述計稅方法在不動產所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。

4．房地產開發企業自行開發房地產項目，開工時為小規模納稅人，登記為一般納稅人后出租該房地產項目，適用一般計稅方法計稅的，應以取得的全部價款和價外費用，按照3%的預征率在不動產所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。

5．小規模納稅人簽訂的不動產租賃合同，登記為一般納稅人后尚未執行完畢的不動產租賃合同，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算繳納增值稅。