個人住房交易5大稅種優惠政策梳理

2017-05-17 10:56 來源：網友分享

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從2016年2月22日起開始執行的，財政部、國家稅務總局、住房和城鄉建設部聯合發布的《關于調整房地產交易環節契稅、營業稅優惠政策的通知》（財稅〔2016〕23號），近日備受關注

購買家庭唯一住房契稅優惠政策變化

文件依據

國務院辦公廳轉發建設部等部門關于做好穩定住房價格工作意見的通知（國辦發〔2005〕26號）

財政部、國家稅務總局、住房和城鄉建設部關于調整房地產交易環節契稅、營業稅優惠政策的通知（財稅〔2016〕23號）

財政部、國家稅務總局、住房和城鄉建設部關于調整房地產交易環節契稅、個人所得稅優惠政策的通知（財稅〔2010〕94號）

新政策規定

對個人購買家庭唯一住房，面積為90平方米及以下的，減按1％的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5％的稅率征收契稅。

原政策規定

對個人購買普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減半征收契稅。對個人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1％稅率征收契稅。

相關提示

家庭成員范圍包括：購房人、配偶以及未成年子女。

中小套型、中低價位“普通住房”標準：原則上應同時滿足“住宅小區建筑容積率在1．0以上、單套建筑面積在120平方米以下、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1．2倍以下”的條件。各省、自治區、直轄市根據實際情況，制定本地區享受優惠政策普通住房的具體標準，允許單套建筑面積和價格標準適當浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標準的20％。

本次契稅減免新規中，一項大的突破就是，對于個人購買家庭唯一住房享受契稅優惠的，不再限制必須是普通住房，而是以單套建筑面積90平方米為界線來適用不同的優惠稅率。而且對于單套建筑面積90平方米以上的，沒有規定面積上限，也沒有設置戶型限制，即各類住房皆可。體現了對居民自住需求的支持，對于有條件的家庭來說，購買大戶型的第一套房，可以大幅度享受契稅優惠。

購買家庭第二套改善性住房契稅優惠政策

文件依據

財政部、國家稅務總局、住房和城鄉建設部關于調整房地產交易環節契稅、營業稅優惠政策的通知（財稅〔2016〕23號）

新政策規定

對個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1％的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2％的稅率征收契稅。

原政策規定

此前，對購買第二套住房的，不分建筑面積大小及戶型，均無契稅優惠規定。

相關提示

家庭第二套改善性住房，是指已擁有一套住房的家庭，購買的家庭第二套住房。

將減征契稅范圍擴大至第二套住房，是本次契稅優惠新政的又一個亮點。

自財政部1992年7月8日開始出臺個人購房減免契稅優惠政策以來，這次是首次出臺對個人購買第二套住房減免契稅的優惠政策。在此25年間，財政部、國家稅務總局雖先后出臺過11次涉及個人住房契稅優惠政策的文件，但均是限于第一套住房，本次擴大至“家庭第二套改善性住房”，而且力度相當之大，也不要求必須是普通住房，只以建筑面積90平方米為界線來適用不同的優惠稅率。此項優惠政策，體現了對居民改善性住房需求的支持。對于有條件的家庭來說，在購買第二套房時選擇真正意義上的改善性住房，都可以大幅度享受契稅優惠。

北京市、上海市、廣州市、深圳市暫不實施上述對第二套房的契稅優惠政策。

此外，對于購買第三套及以上住房的，全國仍執行原契稅政策。

出售住房營業稅優惠政策變化

文件依據

財政部、國家稅務總局、住房和城鄉建設部關于調整房地產交易環節契稅、營業稅優惠政策的通知（財稅〔2016〕23號）

財政部、國家稅務總局關于調整個人住房轉讓營業稅政策的通知（財稅〔2015〕39號）

國家稅務總局、財政部、建設部關于加強房地產稅收管理的通知（國稅發〔2005〕89號）

國家稅務總局關于房地產稅收政策執行中幾個具體問題的通知（國稅發〔2005〕172號）

新政策規定

個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征營業稅。

原政策規定

個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業稅；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征營業稅。

相關提示

按照相關稅收政策的規定，個人購買住房以取得的房屋產權證或者契稅完稅證明上注明的填發日期作為其購買房屋的時間。

納稅人申報時，同時出具房屋產權證和契稅完稅證明且二者所注明的時間不一致的，按照“孰先”的原則確定購買房屋的時間。即房屋產權證上注明的時間早于契稅完稅證明上注明的時間的，以房屋產權證明的時間為購買房屋的時間；契稅完稅證明上注明的時間早于房屋產權證上注明的時間的，以契稅完稅證明上注明的時間為購買房屋的時間。

個人將通過受贈、繼承、離婚財產分割等非購買形式取得的住房出售的，其購房時間按發生受贈、繼承、離婚財產分割行為前的購房時間確定。

本次個人住房交易環節稅收政策調整中一項很重要的內容，就是個人出售住房營業稅征免政策的重大變化。

2016年2月22日以前，個人出售住房相關的營業稅征免，既按從購買到出售期間的持有時間是否滿2年來確定征免，又按是否屬于普通住房劃分征稅方式。

本次新政不再以戶型劃分征免并取消差額征稅方式，個人出售購買2年以上（含）的住房均免征營業稅，即所有戶型的住房均享受同一優惠政策，不再按普通住房與非普通住房分別予以免稅和差額征稅。

同時，北京市、上海市、廣州市、深圳市暫不實施該項營業稅優惠政策。

出售住房個人所得稅優惠政策

文件依據

財政部、國家稅務總局、建設部關于個人出售住房所得征收個人所得稅有關問題的通知（財稅字〔1999〕278號）

國家稅務總局關于發布《減免稅政策代碼目錄》的公告（國家稅務總局公告2015年第73號）

全國稅務機關納稅服務規范2.3版

政策規定

對個人轉讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，繼續免征個人所得稅。