房產交易會涉及哪些稅收風險？

自然人納稅人一般納稅意識較為薄弱，也存在僥幸心理，在自身利益驅動、不良房產中介的蠱惑及利益鏈的誘惑下，很容易鋌而走險做出與稅法相違背的舉動，給稅務機關及稅務人員執法防線造成很大的壓力。

近幾年來，各地頻發二手房交易稅收違法案件，部分一線稅務干部也經受不住誘惑掉進權利的漩渦不能自拔，令人觸目驚心。2016年國家局、省局先后下發了《關于進一步做好房地產交易稅收服務和管理工作的通知》，青島市局也于9月份下發《房地產交易稅收服務及管理措施落實情況督導工作方案》，三級稅務機關輪番對房地產交易稅收管理情況進行督導，說明房產交易稅收執法風險已引起高度重視。筆者根據日常征管經驗及借鑒部分案件實例，列舉一些房產交易過程中易出現的稅收執法風險點并提出應對策略，僅供參考。

一、房產交易過程中易出現的稅收執法風險點

（一）有關部門信息不對稱、不規范，造成稅款流失風險

納稅人在房屋交易享受稅收優惠時，需提供由房產部門出具的“不動產登記信息查詢結果證明”，經稅務機關判定符合條件后可享受契稅或個人所得稅等稅收優惠。“不動產登記信息查詢結果證明”后附相關的證明材料復印件，由稅務機關進行復核，但在實際工作中存在稅款流失和執法風險。主要體現在：。

１、目前青島市房產部門的信息網絡只是全青島市聯網，尚未實現全省聯網、全國聯網。而根據國稅發〔2007〕33號《國家稅務總局關于個人轉讓房屋有關稅收征管問題的通知》文件規定，五年以上唯一住房免征個人所得稅的查詢范圍為全省，當前查詢結果并不能真正反映家庭是否在全省擁有的是唯一住房，雖然我們要求納稅人提供《家庭住房實有套數誠信保證書》，但是由于整個社會大環境個人征信系統的不完善，后續管理不到位，仍會致使一些本不應享受優惠的納稅人享受了優惠，造成了國家的稅款流失及稅負的不公平。

2、與民政、公安部門的信息交換程度不夠。２０１５年８月２７日，民政部發布了《關于進一步規范（無）婚姻登記記錄證明相關工作的通知》，自通知之日起，民政部門不再為購房人開具單身證明、無再婚證明。稅務部門對納稅人的婚姻狀況將主要通過結婚證、離婚證和戶口本進行判定。但由于戶口本上的信息更新時間較慢，極易發生戶口本上所記載的信息與實際情況不一致的情形。例如一納稅人只提供1998年的離婚證明，戶口本婚姻狀況也為離異。2015年9月辦理房產交易過戶，因無法取得單身證明，1998年至2015年9月的婚姻狀況無從知曉，按照規定只需查詢其本人的不動產登記信息情況，從而可能導致實際工作中查詢家庭不動產登記信息情況不準確，造成稅款流失。

3、納稅人提供的證明材料難以辨別真偽。一是偽造賣房人未婚、離婚、喪偶等證明，便可只查詢其本人的房產情況，隱匿其他家庭成員名下的房產，使查詢結果“變身”家庭唯一一套房產；二是偽造一張房產部門出具的“不動產登記信息查詢結果證明”，將查詢結果“變為”唯一住房，從而達到不用繳納個人所得稅或減免契稅的目的。納稅人提供的原件材料足以以假亂真，審核人員僅從形式上審核很難發現疑點。

（二）二手房交易價格存在偏低的現象，造成稅款流失風險

1、二手房交易中存在利用“陰陽合同”規避稅費現象。目前，二手房交易按照上手價格、合同價格、最低限價“孰高”原則來判定本次計稅價格。為了達成促進交易和少繳稅費的目的，房產中介與稅務人員、納稅人串通，從稅務部門獲取最低限價信息，人為做低房屋價格，以虛假合同進行申報納稅，申報納稅價格與實際成交價相差甚遠，造成國家稅收損失。

2、二手房最低限價查詢系統與二手房征稅系統尚未有效對接，存在人為修改最低限價的風險。

目前，受權限限制，查詢最低限價的系統需單獨在一臺機器上運行，與以前的二手征稅軟件及目前的金三軟件未能有效對接，受理人員需先在本臺機器上查詢出最低限價，然后再在自己的操作臺上錄入最低限價金額，錄入環節有可能存在失誤或人為修改限價的風險，造成稅款流失。

（三）高風險稅收業務如減免稅、差額納稅等環節易出現審核不到位情形，造成稅款流失風險

1、對房屋過戶“五年”時限，需人為判斷，程序不能自動控制，軟件監控稅收風險的功能較弱。

確定房產滿五年的條件：起點為房產證填開日期和契稅稅票開具時間“孰先”原則，終點：存量房出售為網簽合同時間，法院裁決為判決書或裁定書下達時間。

（1）房屋是否滿五年決定個稅是否能夠減免，是稅收審核的關鍵點，但目前是由受理人員根據相關資料自行判斷并錄入相關數據，程序中沒有對五年時限實現自動取數并計算比較的的功能，存在人為修改房屋時限、造成少繳稅款的風險。

（2）納稅人提供“假”稅票，難以辨別真偽。由于目前房產證信息已經實現全面聯網，不易偽造、變造。為達到減免稅的目的，不良中介往往通過偽造契稅稅票復印件，或直接偽造原購入時的契稅稅票，編造開票時間，人為使購入時間超過五年，如果稅務人員審核環節不深入細致，或只看復印件、不看原件，納稅人很容易達到故意騙取個人所得稅稅收優惠的目的。

2、在差額納稅環節，偽造假發票、假合同，加大扣除額，以達到少繳稅的目的。

差額納稅，目前一般適用于非住宅業務的營業稅、個人所得稅、土地增值稅的計算繳納。扣除原值的大小決定著繳納稅款的多少，扣除原值的憑證一般為房屋原值發票、各項費用明細表等、合同等等。非住宅交易一般稅額較大，納稅人為了達到少繳稅的目的，往往鋌而走險，偽造各類稅前扣除憑證及購入價格，加大稅前扣除金額；而在目前二手房征稅系統中，購入金額也可人為修改，如果稅務人員審核環節責任心缺失、審核不到位，很容易使納稅人以偽造的憑證進行稅前扣除，以達到少繳稅的目的。

3、拆遷補償協議契稅抵免風險。

政策性回遷安置房屋，按照規定可減免全部或部分契稅，稅務機關要求納稅人提供拆遷補償協議原件及復印件等資料進行備案管理。在實際工作中，經常出現：（1）拆遷協議出具不規范的現象，部分拆遷協議中沒有注明編號、房屋地址，合法性、真實性難以確認。如果不及與相關部門溝通確認，可能會出現以虛假協議抵免稅款的情況。（2）納稅人拆遷后購買多套房屋，如果減免稅后續管理不到位，有可能出現一張拆遷協議多次抵免契稅的情況，造成稅款流失。

4、人為修改房屋交易類型，逃避賣方稅費。

目前青島市房產交易中心已經實現與稅務部門實時聯網，交易中心前臺受理的各項資料都需掃描成電子件并歸類交易類型實時傳遞給稅務機關。房產交易中心傳遞過來的電子資料信息及交易類型對稅務機關計算稅款起到至關重要的作用。有些不良中介可能會勾結交易中心受理人員，從源頭違規操作，規避稅費。

（1）將二手房偽裝成一手房，逃避賣方稅費。

一手房只需繳納買方契稅，而二手房交易除買方繳納契稅外，賣方需繳納增值稅、個稅、土地增值稅等各項稅費。按照業內慣例，一般由買方負擔賣方的稅負，買方稅收負擔較重。為規避賣方稅款，不法中介勾結房產交易中受理人員，由其將傳遞給稅務機關的交易類型信息人為修改為新建商品房轉移登記或偽造商品房合同等信息，而稅務人員在審核時如果工作量較大，看到交易類型為新建商品房，有時會忽略電子信息內容，直接以新建商品房計算稅款；也可能會出現人為因素，直接以新建商品房計算稅款，逃避賣方稅費。

（2）偽造法院判決文書，逃避賣方稅費。

按照青地稅函「2013」130號《青島市地方稅務局關于特殊情形房地產權屬轉移登記涉稅問題的通知》和「2015」年17號《青島市地方稅務局關于特殊情形房地產權屬轉移登記涉稅問題的補充通知》文件規定，法院裁決取得房產，買方繳納契稅后可先行過戶，賣方稅款按照征管法規定依法追繳。為規避賣方稅款，不法中介可能會勾結房產交易中受理人員，由其將傳遞給稅務機關的交易類型信息人為修改為法院裁決，并且偽造法院強制過戶判決文書并填寫真實的買方信息傳遞該稅務機關。而稅務人員如果責任心不強，審核流于形式、則會致使納稅人按虛假的“法院裁決”申報繳納契稅，逃避賣方應繳納的其他各項稅費。

二、風險防控措施建議

根據以上可能出現的風險點，在對內強化制度建設、完善流程和加強風險防控，對外強化信息共享和業務整合等方面，提出以下防控建議：

（一）加強人員管理，明確崗責要求。

1、充實窗口工作人員。增配在職干部，進一步加強房產交易中心在編干部力量。

2、明確崗位職責要求。明確房產交易中心涉稅管理各崗位工作職責和要求，受理、復核分開，分別由不同人員負責，強化審核與監督。外聘人員不得從事復核工作，確保崗位之間權限制約執行到位。

3、建立定期輪崗制度。定期對受理人員、復核人員進行崗位輪換調整。

（二）加強流程控制，健全管理規范。

1、優化完善二手房征稅軟件。目前，二手房征稅依托金三程序運行，只能進行受理，沒有復審功能；功能選項取數不準確、可隨意修改；不能按案卷號查詢，只能按身份證號分別查詢等等，應采取各項措施進一步優化完善二手房征稅軟件，達到軟件制約風險的目的。

2、完善核查流程。

（1）對需要審驗原件、留存復印件的審核事項，應該實行兩人審查制度，復核崗應為正式干部。對原件、復印件的一致性進行比對，對原件真偽有疑義的，應及時與征管信息、第三方信息比對，或提報相關部門核實。

（2）對高風險稅收業務，如個人所得稅減免、契稅減免、拆遷安置抵免、非住宅業務計稅、法院裁決等，應該實行初審、復審兩級審核制度，初審、復審崗應該具有稅收執法資格。如遇復雜事項，必要時應延長辦結時限。

（3）對納稅人申請持司法文書辦理買方契稅納稅申報手續的，可通過法院審判信息網或中國裁判文書網等相關網站進行查詢，核實真偽，對可查詢到的文書將查詢結果打印，與稅務檔案一并存檔。如通過以上網站均無法查詢真偽，則需向文書出具法院發函協查，杜絕持虛假司法文書單方納稅，逃避賣方稅費情形的發生。

3、完善檔案管理制度。設立檔案專職管理人員，進行專門培訓。要求熟知檔案管理各項規章制度，嚴格按照檔案管理要求和標準裝訂、統一存放征管檔案，并進行同期電子資料的采集歸檔。確保入庫檔案完整無誤，能隨時滿足監管人員調取紙質檔案的需求。

4、建立事后監督管理機制。每年組織稅收執法檢查，定期開展涉稅檔案資料的審計，及時發現征收管理環節存在的問題，將隱患和苗頭消滅在萌芽狀態，降低房地產交易的稅收風險。

（三）加強部門合作、強化信息共享

1、利用大數據、云計算等現代技術和金稅三期推廣上線的契機，加強信息共享平臺的建設，打通稅務、工商、財政、民政、公安、國土等各部門的“信息孤島”，并把納稅人的納稅行為作為重要一項納入社會信用體系建設。

2、加強同國土房管部門、財政等部門的聯系，適當縮短調整周期，根據二手房區域市場價格及時調整最低計稅價格，壓縮“陰陽合同”的操作空間。

3、協調各方，充分利用協稅護稅協議，拓寬與房產交易中心的信息共享的深度和廣度。

（1）適當放開查詢納稅人家庭住房情況的權限。稅務機關對其出具的“不動產登記信息查詢結果證明”可進行復核。

（2）與房產交易中心建立各類證明內部傳遞制度，納稅人不需經手紙質證明，杜絕證明造假情況。

（3）從房產交易中心獲取網簽信息，查詢增量房網簽信息，驗證商品房合同的真實性；（4）放開其他可以使稅務機關全面查詢與征稅有關的房產信息的權限。

（四）加大二手房交易違法案件懲治及宣傳力度

（1）對簽訂《家庭住房實有套數誠信保證書》的納稅人，后期發現其有弄虛作假，偷逃稅款的行為，除追征其應繳未繳的稅款、滯納金，在其社會信用體系中公開偷稅信息，還應依法追究其刑事責任。

（2）對于在工作中發現有違規違紀行為的中介，聯合相關職能部門，強化懲戒措施，對于中介經紀人可以采取禁止再入經紀人行業，對于經紀公司可以停止其網簽、進行罰款等，倒逼經紀公司對經紀人做出更具體更規范的管理。

（3）對內以典型案例作為警示教育材料，深入剖析案件發生的原因，深入查找工作機制和個人思想意識上存在的問題，對外以案例分析、以案說法等形式通過報紙、期刊、電視等媒介進行廣泛宣傳。