營改增后，“轉讓房地產有關的稅金”具體包括哪一些？

地方教育附加也可視同稅金，“與轉讓房地產有關的稅金”包括地方教育附加。建議房地產開發企業印花稅不在“房地產開發費用”中扣除，而在“與轉讓房地產有關的稅金”中扣除。同時修改相關土地增值稅納稅申報表格。

營改增前的規定

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字〔1995〕6號）第七條規定，計算增值額的扣除項目，具體為：

（一）取得土地使用權所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用。

（二）開發土地和新建房及配套設施（以下簡稱房地產開發）的成本，是指納稅人房地產開發項目實際發生的成本（以下簡稱房地產開發成本），包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用。

（三）開發土地和新建房及配套設施的費用（以下簡稱房地產開發費用），是指與房地產開發項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。

（四）舊房及建筑物的評估價格，是指在轉讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準設立的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經當地稅務機關確認。

（五）與轉讓房地產有關的稅金，是指在轉讓房地產時繳納的營業稅、城市維護建設稅、印花稅。因轉讓房地產交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。

（六）對從事房地產開發的納稅人可按本條（一）、（二）項規定計算的金額之和，加計20%的扣除。

《財政部國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字〔1995〕48號）第九條規定，細則中規定允許扣除的印花稅，是指在轉讓房地產時繳納的印花稅。房地產開發企業按照《施工、房地產開發企業財務制度》的有關規定，其繳納的印花稅列入管理費用，已相應予以扣除。其他的土地增值稅納稅義務人在計算土地增值稅時允許扣除在轉讓時繳納的印花稅。第十一條規定，對于個人購入房地產再轉讓的，其在購入時已繳納的契稅，在舊房及建筑物的評估價中已包括了此項因素，在計征土地增值稅時，不另作為“與轉讓房地產有關的稅金”予以扣除。

《財政部國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）規定，納稅人轉讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發票的，經當地稅務部門確認，《條例》第六條第（一）、（三）項規定的扣除項目的金額，可按發票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉讓房地產有關的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數。

《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）第五條規定，房地產開發企業為取得土地使用權所支付的契稅，應視同“按國家統一規定交納的有關費用”，計入“取得土地使用權所支付的金額”中扣除。

根據上述規定，營改增前，土地增值稅中“與轉讓房地產有關的稅金”包括營業稅、城市維護建設稅、教育費附加，房地產開發企業不包括印花稅，非房地產開發企業包括印花稅。

營改增后的規定

《國家稅務總局關于營改增后土地增值稅若干征管規定的公告》（國家稅務總局公告2016年第70號）規定：

（一）營改增后，計算土地增值稅增值額的扣除項目中“與轉讓房地產有關的稅金”不包括增值稅。

（二）營改增后，房地產開發企業實際繳納的城市維護建設稅（以下簡稱“城建稅”）、教育費附加，凡能夠按清算項目準確計算的，允許據實扣除。凡不能按清算項目準確計算的，則按該清算項目預繳增值稅時實際繳納的城建稅、教育費附加扣除。

其他轉讓房地產行為的城建稅、教育費附加扣除比照上述規定執行。

（三）關于營改增前后土地增值稅清算的計算問題

與轉讓房地產有關的稅金=營改增前實際繳納的營業稅、城建稅、教育費附加+營改增后允許扣除的城建稅、教育費附加

根據上述規定，營改增后，土地增值稅中“與轉讓房地產有關的稅金”不包括增值稅，包括城市維護建設稅和教育費附加。

政策建議

（一）允許扣除地方教育附加

《關于統一地方教育附加政策有關問題的通知》（財綜〔2010〕98號）第一條規定，統一開征地方教育附加。尚未開征地方教育附加的省份，省級財政部門應按照《教育法》的規定，根據本地區實際情況盡快研究制定開征地方教育附加的方案，報省級人民政府同意后，由省級人民政府于2010年12月31日前報財政部審批。第二條規定，統一地方教育附加征收標準。地方教育附加征收標準統一為單位和個人（包括外商投資企業、外國企業及外籍個人）實際繳納的增值稅、營業稅和消費稅稅額的2%。已經財政部審批且征收標準低于2%的省份，應將地方教育附加的征收標準調整為2%，調整征收標準的方案由省級人民政府于2010年12月31日前報財政部審批。

《國務院關于進一步加大財政教育投入的意見》（國發〔2011〕22號）第三條第二款規定：全面開征地方教育附加。各省（區、市）人民政府應根據《中華人民共和國教育法》的相關規定和《財政部關于統一地方教育附加政策有關問題的通知》（財綜〔2010〕98號）的要求，全面開征地方教育附加。地方教育附加統一按增值稅、消費稅、營業稅實際繳納稅額的2%征收。

根據上述規定，2011年我國全面開征地方教育附加。建議：地方教育附加也可視同稅金，土地增值稅中“與轉讓房地產有關的稅金”包括地方教育附加。

（二）允許扣除印花稅

《財政部關于印發<增值稅會計處理規定>的通知》（財會〔2016〕22號）規定，全面試行營業稅改征增值稅后，“營業稅金及附加”科目名稱調整為“稅金及附加”科目，該科目核算企業經營活動發生的消費稅、城市維護建設稅、資源稅、教育費附加及房產稅、土地使用稅、車船使用稅、印花稅等相關稅費；利潤表中的“營業稅金及附加”項目調整為“稅金及附加”項目。……本規定自發布之日起施行，國家統一的會計制度中相關規定與本規定不一致的，應按本規定執行。

根據上述規定，營改增前列入“管理費用”科目的相關稅費，營改增后全部列入“稅金及附加”科目。不論是房地產開發企業，還是非房地產開發企業，轉讓房地產交納的印花稅，營改增后不再列入“管理費用”，而是列入“稅金及附加”。建議在計算土地增值稅時，房地產開發企業印花稅不在“房地產開發費用”中扣除，而在“與轉讓房地產有關的稅金”中扣除。

同時修改相關土地增值稅納稅申報表格，“與轉讓房地產有關的稅金”包括營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加和印花稅。