契稅法律制度有關內容

契稅法律制度

契稅，是指國家在土地、房屋權屬轉移時，按照當事人雙方簽訂的合同(契約)，以及所確定價格的一定比例，向權屬承受人征收的一種稅。

考點

一 納稅人

在我國境內承受土地、房屋權屬轉移的單位和個人。

考點

二 征稅范圍

1.國有土地使用權出讓。

2.土地使用權轉讓(包括出售、贈與、交換)。

3.房屋買賣、贈與、交換。

注意

(1)土地、房屋權屬未發生轉移的，不征收契稅。

(2)土地使用權的轉讓不包括農村集體土地承包經營權的轉移。

(3)土地、房屋權屬的典當、繼承、分拆(分割)、出租、抵押，不屬于契

稅的征稅范圍。

(4)與土地增值稅區別，關鍵在于納稅人的不同。

4.視同發生應稅行為：

(1)以土地、房屋權屬作價投資、入股;

(2)以土地、房屋權屬抵債;

(3)以獲獎方式承受土地、房屋權屬;

(4)以預購方式或者預付集資建房款方式承受土地、房屋權屬。企業破產清算期間，對非債權人承受破產企業土地、房屋權屬的，征收契稅。

考點

三 應納稅額計算

一、稅率

契稅采用比例稅率，并實行3%～5%的幅度稅率。

二、計稅依據

1.國有土地使用權出讓、土地使用權出售、房屋買賣以成交價格作為計稅依據。

提示

計征契稅的成交價格不含增值稅。

2.土地使用權贈與、房屋贈與，由征稅機關參照土地使用權出售、房屋買賣的市場價格確定。對成交價格明顯低于市場價格而無正當理由的，或所交換的土地使用權、房屋價格的差額明顯不合理并且無正當理由的，征收機關參照市場價格核定計稅依據。

3.土地使用權交換、房屋交換，以交換土地使用權、房屋的價格差額為計稅依據。

注意

交換價格不相等的，由多交付貨幣的一方繳納契稅;交換價格相等的，免征契稅。(必須掌握)

提示

此處的“交換”是指以房換房、以地換地、房地互換，如果是以房(地)抵債、以房(地)換貨，應視同房屋(土地)買賣繳納契稅。

4.以劃撥方式取得的土地使用權，經批準轉讓房地產時，以補交的土地使用權出讓費用或者土地收益為計稅依據。

【總結】 有成交價格按成交價格，沒有成交價格按市場價格，交換的按差額，補交的按補交金額。

三、計稅公式

應納契稅稅額=計稅依據×稅率

考點

四 稅收優惠

1.國家機關、事業單位、社會團體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學、醫療、科研和軍事設施的，免征契稅。

2.城鎮職工按規定第一次購買公有住房的，免征契稅。

3.因不可抗力滅失住房而重新購買住房的，酌情準予減征或者免征契稅。

4.土地、房屋被縣級以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋權屬的，是否減征或者免征契稅，由省、自治區、直轄市人民政府確定。

5.納稅人承受荒山、荒溝、荒丘、荒灘土地使用權，用于農、林、牧、漁業生產的，免征契稅。

6.外交減免。

經批準減征、免征契稅的納稅人，改變有關土地、房屋的用途的，就不再屬于減征、免征契稅范圍，并且應當補繳已經減征、免征的稅款。

考點

五 征收管理

一、納稅期限

自納稅義務發生之日起10日內。

二、納稅義務發生時間

納稅人簽訂土地、房屋權屬轉移合同的當天，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權屬轉移合同性質憑證的當天。

三、納稅地點

土地、房屋所在地的稅務征收機關。