地稅會代征哪些項目的增值稅？

根據《財政部國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）規定，自 2016年5月1日起，建筑業、房地產業、金融業、生活服務業營業稅改征的增值稅，將由國家稅務局負責征收。試點納稅人銷售取得的不動產和其他個人出租不動產的增值稅，國家稅務局暫委托地方稅務局代為征收。

那么，這里所說的暫由地方稅務機關代征的“納稅人銷售取得的不動產”和“其他個人出租不動產”，究竟包括哪些項目呢？地方稅務機關在具體實施征收時又該如何計征增值稅呢？

一、地稅機關代征范圍

（一）所有企業、行政單位、事業單位、軍事單位、社會團體及其他單位及個體工商戶和其他個人，銷售其取得的不動產，暫由地方稅務機關代征增值稅。

所稱“取得不動產”，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得不動產，不包括房地產開發企業自行開發的房地產項目。

可見，暫由地稅機關代征的不動產，基本就是已經在房地產交易中心備過案、完成初始登記和總登記的、再次上市進行交易的房產，俗稱“二手房”。房地產開發企業銷售自行開發的開發產品（商品房）不在此列。

（二）自然人個人出租住房、商業用房等不動產，應繳的增值稅暫由地方稅務機關代征。

二、出售不動產的稅款征收方式

（一）按照5%先預征再申報

1. 一般納稅人銷售其2016年4月30日前取得的不動產（不含自建），選擇一般計稅方法計稅的。

2. 一般納稅人銷售其2016年5月1日后取得（不含自建）的不動產，應當適用一般計稅方法計稅。

發生上述2項業務的納稅人，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額。應以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額，按照5%的預征率在不動產所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。

（二）先按照5%預繳再申報

1. 一般納稅人銷售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不動產，選擇適用簡易計稅方法的。

2. 小規模納稅人銷售其取得（不含自建）的不動產（不含個體工商戶銷售購買的住房和其他個人銷售不動產）。

發生上述2項業務的納稅人，應以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。納稅人應按照上述計稅方法在不動產所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。

（三）按5%的簡易征收率計稅

其他個人銷售其取得（不含自建）的不動產（不含其購買的住房），應以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。

（四）個人出售住房的征免

1. 個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。上述政策適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區。

2. 個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅。上述政策僅適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市。

三、個人出租不動產的稅款征收

（一）出租非住房：其他個人（不含個體工商戶）出租其取得的不動產（不含住房），應按照5%的征收率計算應納稅額。

（二）出租住房：個人出租住房，應按照5%的征收率減按1.5%計算應納稅額。