房產稅的計價依據和計算公式

一、房產稅的計價依據

(一)從價計征

《中華人民共和國房產稅暫行條例》規定,房產稅依照房產原值一次減除10%至30%后的余值計算繳納,房產原值,是指納稅人按照財務會計制度規定,在賬簿記載的房產原值.對納稅人未按財務會計制度規定記載,房產原值不實和沒有房產原值的房產,由房產所在地地方稅務機關參考同時期的同類房產核定.

為了維持和增加房屋的使用功能或使房屋滿足設計要求,凡以房屋為載體,不可隨意移動的附屬設備和配套設施,如給排水、采暖、消防、中央空調、電氣及智能化樓宇設備等,無論在會計核算中是否單獨記賬與核算,都應計入房產原值,計征房產稅.

對于更換房屋附屬設備和配套設施的,在將其價值計入房產原值時,可扣減原來相應設備和設施的價值;對附屬設備和配套設施中易損壞、需要經常更換的零配件,更新后不再計入房產原值.

【例】以人民幣以外的貨幣為記賬本位幣的外資企業及外籍個人在繳納房產稅時,均應將其根據記賬本位幣計算的稅款按照繳款上月最后一日的人民幣匯率中間價折合成人民幣.

【例】納稅人因房屋大修導致連續停用半年以上的,在房屋大修期間免征房產稅,免征稅額由納稅人在申報繳納房產稅時自行計算扣除,并在申報表附表或備注欄中作相應說明.

【例】房產中配置的消防設施是否應計入房產原值計征房產稅?

答:根據《國家稅務總局關于進一步明確房屋附屬設備和配套設施計征房產稅有關問題的通知》(國稅發〔2005〕173號)的規定,為了維持和增加房屋的使用功能或使房屋滿足設計要求,凡以房屋為載體,不可隨意移動的附屬設備和配套設施,如給排水、采暖、消防、中央空調、電氣及智能化樓宇設備等,無論在會計核算中是否單獨記賬與核算,都應計入房產原值,計征房產稅.

因此,企業配置的凡是以房屋為載體、不可以隨意移動的消防設施性質上屬于應繳納房產稅的配套設施,無論是否計入固定資產原值,均應納入房產原值繳納房產稅.如果是可以隨意移動的滅火器材,則不需要繳納房產稅.

【例】出租房屋免收租金如何繳納房產稅?

《財政部國家稅務總局關于安置殘疾人就業單位城鎮土地使用稅等政策的通知》(財稅〔2010〕121號)第二條規定:"對出租房產,租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的,免收租金期間由產權所有人按照房產原值繳納房產稅."

【例】融資租入的房產如何確定房產稅納稅義務發生時間?

根據《財政部國家稅務總局關于房產稅城鎮土地使用稅有關問題的通知》(財稅〔2009〕128號)第三條的規定,融資租賃的房產,由承租人自融資租賃合同約定開始日的次月起依照房產余值繳納房產稅.合同未約定開始日的,由承租人自合同簽訂的次月起依照房產余值繳納房產稅.

【例】納稅人在自有土地上建造房產,應于何時將土地價值計入房產原值計算繳納房產稅?

答:《財政部國家稅務總局關于安置殘疾人就業單位城鎮土地使用稅等政策的通知》(財稅〔2010〕121號)第三條規定:"對按照房產原值計稅的房產,無論會計上如何核算,房產原值均應包含地價,包括為取得土地使用權支付的價款、開發土地發生的成本費用等.宗地容積率低于0.5的,按房產建筑面積的2倍計算土地面積并據此確定計入房產原值的地價."

因此,對按照房產原值計稅的房產,應在納稅義務發生時將土地價值計入房產原值.

【例】經營性租賃租入房屋,由承租人承擔的裝修費用的,不計入房產原值不繳納房產稅;

對于承租方,對房產沒有所有權,不是房產稅的納稅人,因此不能將發生的裝修費作為房產稅的計稅依據;

承租人承擔的裝修費用一般作為承租企業的"長期待攤費用.

【例】根據現行房產稅政策規定,土地出讓成本應以土地出讓合同為準,對土地出讓金的減免、補貼等不予扣除.

(二)從租計征

從租計征,僅限于房產出租的部分.對房產出租,以房產租金收入為計稅依據.房產的租金收入,包括貨幣收入和實物收入.

《關于營改增后契稅房產稅土地增值稅個人所得稅計稅依據問題的通知》(財稅〔2016〕43號)規定,房產出租的,計征房產稅的租金收入不含增值稅;免征增值稅的,確定計稅依據時,成交價格、租金收入、轉讓房地產取得的收入不扣減增值稅額;在計征上述稅種時,稅務機關核定的計稅價格或收入不含增值稅.

【例】出租房屋的租金應包括出租的房屋及其他不可分割、不單獨計價的各種附屬設施及配套設施的租金收入.對租金收入中包含的水電費、電話費、煤氣費等,凡單獨計價的可予以扣除;凡不能單獨計價或者計價明顯偏高及劃分不清的,由稅務部門核定扣除.

【例】自有商業房產一半自用一半出租,房產稅如何繳納?自用的按照從價計征,按照房產余值計征房產稅,出租的按照從租計征,按租金收入計征房產稅:

自用部分按房產原值×(自用面積/總面積)來作為計稅房產原值.

出租部分,按租金收入12%計算繳納房產稅.

【例】公司無租使用上級公司的房屋,同時又將部分無租使用的房屋對外出租,請問房產稅應當如何繳納?

答:根據《財政部國家稅務總局關于房產稅、城鎮土地使用稅有關問題的通知》(財稅〔2009〕128號)規定:"一、關于無租使用其他單位房產的房產稅問題無租使用其他單位房產的應稅單位和個人,依照房產余值代繳納房產稅."

對自用房產部分,無租使用人按照房產余值代為繳納房產稅.對出租部分,按房產租金收入計算繳納房產稅.

【例】以房產聯營投資的,房產稅計稅依據應區別對待:

(1)以房產聯營投資,共擔經營風險的,以房產余值為計稅依據計征房產稅.

(2)以房產聯營投資,收取固定收入,不承擔經營風險,只收取固定收入的,實際是以聯營名義取得房產租金,因此應由出租方按租金收入計征房產稅.

二、應納稅額的計算公式：

(一)從價計征的公式為:

年應納稅額=房產計稅余值×1.2%

自用的地下建筑,按以下方式計稅:

1.工業用途房產,以房屋原價的50%~60%作為應稅房產原值.

應納房產稅的稅額=應稅房產原值×[1-(10%-30%)]×1.2%

2.商業和其他用途房產,以房屋原價的70%~80%作為應稅房產原值.

應納房產稅的稅額=應稅房產原值×[1-(10%-30%)]×1.2%

房屋原價折算為應稅房產原值的具體比例,由各省、自治區、直轄市和計劃單列市財政和地方稅務部門在上述幅度內自行確定.

3.對于與地上房屋相連的地下建筑,如房屋的地下室、地下停車場、商場的地下部分等,應將地下部分與地上房屋視為一個整體,按照地上房屋建筑的有關規定計算征收房產稅.

(二)從租計征的公式為:

應納稅額=租金收入×12%(或4%)

1.出租房產實行(或選擇)增值稅一般計稅方法的,其增值稅應納稅額為"當期銷項稅額-當期進項稅額",其從租計征的房產稅計稅依據"不含增值稅"的租金收入,就是增值稅發票中列明的"銷售額",

即:取得的全部租金收入按照11%的增值稅率折算后的金額.計算公式如下:

從租計征房產稅計稅依據=全部租金收入÷(1+11%)

【例】某公司一般納稅人出租寫字樓,年租金收入111萬(含稅),其中租金收入采用的是一般計稅方法繳納增值稅,適用房產稅的稅率12%,則房產稅應納稅額=111÷(1+11%)×12%=12萬元,需要將含稅租金換為不含稅租金收入.

2.一般納稅人選擇簡易計稅方法的或小規模納稅人適用簡易計稅方法的,從租計征房產稅計稅依據是"不含增值稅"的租金收入,即以收到的全部租金收入,按照5%的征收率折算,計算公式如下:

從租計征房產稅計稅依據=實際全部租金收入÷(1+5%).

【例】接上例,如該公司上述房屋租金收入滿足采用簡易計稅方法的條件,并選擇按照簡易計稅繳納增值稅,其增值稅適用征收率為5%,則:則房產稅應納稅額=111÷(1+5%)×12%=12.69萬元.

【例】某房屋租賃企業,房產原值共1800萬元,2017年4月1日將原值為1000萬元的臨街房出租給某連鎖商店,月租金6萬元.5月1日將另外的原值100萬元的房屋出租給個人用于經營,月租金0.6萬元.當地政府規定允許按房產原值減除20%后的余值計稅.則:

(1)從價計征房產稅=(1800-1000-100)×(1-20%)×1.2%+1000×(1-20%)×3÷12×1.2%+100×(1-20%)×4÷12×1.2%=9.44(萬元)

(2)從租計征房產稅=6×9×12%+0.6×8×12%=7.06

(3)該企業當年應繳納房產稅=9.44+7.06=16.50(萬元)