房地產開發企業要怎么處理預繳增值稅

房地產開發企業要怎么處理預繳增值稅

一、稅收政策規定

1、如何預繳稅款?

國稅總局2016年18號公告明確規定采取預收款方式銷售自行開發的房地產項目,應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅.并在取得預收款的次月納稅申報期向主管國稅機關預繳稅款.

2、如何抵減稅款?

國稅總局2016年18公告規定房開企業納稅義務發生時,應以適用稅率計算當期應納稅額,抵減已預繳稅款后,向主管國稅機關申報納稅.未抵減完的預繳稅款可以結轉下期繼續抵減.

從上述規定來看,目前的稅收政策對房開企業預繳稅款的抵減是允許不同項目混合抵減的,另外從增值稅申報表的填報方面來看,也是支持混合抵減的.

二、案例分析

假定A房地產開發公司甲項目(老項目、一般計稅)于2016年6月1日采用預收款方式銷售住房一套,收取款項111萬元,6月份期末由"應交稅費——應交增值稅"結轉至"應交稅費——未交增值稅"金額為7萬元(暫不考慮其他業務).根據《房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法》(國家稅務總局公告2016年第18號)相關規定,A公司應在7月申報期內,向項目所在地主管國稅機關預繳增值稅3萬元(111÷1.11×3%).如果不計提應預繳的稅款,而是直接在7月份繳納:

借:應交稅費——預交增值稅 3

貸:銀行存款 3

這樣做,會有兩個麻煩,一是在7月申報期內需要重新梳理、核對6月預收房款的情況,然后計算并繳納應預繳的增值稅;二是在7月繳納6月應納稅款時,需要一并做下面的會計處理:

借:應交稅費——未交增值稅 7

貸:應交稅費——預交增值稅 3

銀行存款 4

如果不做上述會計處理,直接按7月"應交稅費——未交增值稅"的期初余額申報繳納增值稅,會使預繳的增值稅不能抵減應繳納的增值稅.

出現這兩個麻煩,是因為在發生預繳義務時,未做預繳稅款的"計提"處理.根據預繳增值稅的規定,發生納稅義務(如銷售建筑服務)或收到預收款(如預售房屋)時,納稅人負有預繳稅款的義務,此時,應確認為企業的一項負債,通過"應交稅費——預繳增值稅"科目核算,由于該負債可以抵減未來應納增值稅款,所以,同時應當將其確認為一項資產,通過"應交稅費——未交增值稅"科目來核算.于是上面的案例中,在收到預收款111萬元的6月,應進行下面的會計處理:

借:應交稅費——未交增值稅 3 (確認為資產)

貸:應交稅費——預交增值稅 3 (確認為負債)

這樣會計處理后,6月期末,"應交稅費——未交增值稅"科目余額是貸方4萬元(7-3),"應交稅費——預交增值稅"科目余額是貸方3萬元.在7月申報期內,無須核對上月預收房款情況,只需根據7月份期初"應交稅費——未交增值稅"、"應交稅費——預繳增值稅"科目余額情況,在申報期內繳納稅款即可:

借:應交稅費——預交增值稅 3

應交稅費——未交增值稅 4

貸:銀行存款 7

應預繳的稅款做計提的會計處理,還有一個好處是:提醒納稅人按期預繳增值稅.不按規定預繳增值稅,后果也很嚴重.國家稅務總局公告2016年第18號第二十八條規定,房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目,未按本辦法規定預繳或繳納稅款的,由主管國稅機關按照《稅收征收管理法》及相關規定進行處理.因此,納稅人未按規定預繳增值稅,稅務機關會處以少繳稅款50%到五倍的罰款.如果沒有少繳,但未按期預繳,則要自滯納之日起按日加收萬分之五的滯納金.

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