土地轉讓差額征稅如何做賬務處理?

土地轉讓差額征稅如何做賬務處理?

《房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法》(國家稅務總局公告2016年第18號)第四條同時規定，房地產開發企業中的一般納稅人(以下簡稱一般納稅人)銷售自行開發的房地產項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產項目對應的土地價款后的余額計算銷售額。銷售額的計算公式如下：

銷售額=(全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款)÷(1+11%)

可見，房地產開發企業的差額征稅，與從營業稅平移過來的差額征稅政策最大的區別在于，當期允許扣除的土地價款應當與銷售額對應，不能與銷售額對應的土地價款，不能在當期扣除。

政策依據：《營業稅改征增值稅試點有關事項的規定》(財稅[2016]36號附件1)第一條(三)項之10點規定，“房地產開發企業中的一般納稅人銷售其開發的房地產項目(選擇簡易計稅方法的房地產老項目除外)，以取得的全部價款和價外費用，扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款后的余額為銷售額。”。

財會[2012]13號也是適應從營業稅平移過來的差額征稅政策給出的會計處理規定。而對于房地產開發企業例外增加的差額征稅政策，實務中如何進行會計處理，筆者建議在“應交稅費”科目下增設“營改增待抵減的銷項稅額”明細科目。

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轉讓營改增后取得的土地能不能差額征稅?

營改增前取得，財稅(2016)47號文規定可以選擇簡易計稅方式，以取得的全部價款和價外費用減去取得該土地使用權原價后的余額為銷售額，按照5%征收率計算繳納增值稅會計學堂提供。

營改增后取得，財稅(2016)年36號規定按照11%繳納增值稅。

差額征稅的賬務處理

《營業稅改征增值稅試點有關企業會計處理規定》(財會〔2012〕13號)及《關于小微企業免征增值稅和營業稅的會計處理規定》(財會〔2013〕24號)等原有關增值稅會計處理的規定同時廢止。”這樣，財會[2016]22號就成為了目前最權威、最全面的指導增值稅會計處理的新政。財會[2016]22號對于差額征稅的規定不再區分一般納稅人和小規模納稅人，而是將金融商品轉讓單獨拿出來說，而其他業務則歸為一般處理當中。一

從差額征稅的賬務處理的一般規則出發，做土地轉讓差額征稅的賬務，會容易些，本文整理的一些意見你如何理解呢。