房地產開發應繳納的增值稅怎么算？

房地產開發增值稅怎么算

1、房地產開發增值稅預繳計算

預售款預繳增值稅是房地產開發企業自行開發項目的特有規定。根據國家稅務總局〔2016〕18號公告規定，房地產開發企業在預售階段收到預售款后，在次月增值稅申報期內申報預繳。

一般納稅人采取預收款方式銷售自行開發的房地產項目，應在收到預收款時按照3%的預征率繳納增值稅。應預繳的稅款=預收款÷(1+適用稅率或征收率)×3%。

預收款包括分期取得的預收款(首付款+按揭+尾款)、全款取得的預收款。定金屬于預收款。

誠意金、認籌金和訂金不屬于預收款，但是合同成立且用于抵房款時，應當依法預繳或者申報增值稅。

2、房地產開發企業土地增值稅計算

土地增值稅按照轉讓房地產所取得的增值額和適用稅率計算征收。

其計算公式為：應納稅額=∑(每級距的土地增值額×適用稅率)

或：應納稅額=土地增值稅×適用稅率-扣除項目金額×速算扣除率

房地產開發企業在工程竣工驗收后，根據合同約定，扣留建筑安裝施工企業一定比例的工程款。

作為開發項目的質量保證金，在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業就質量保證金對房地產開發企業開具發票的，按發票所載金額予以扣除。房地產開發企業土地增值稅

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土地增值稅實行的是四級超率累進稅率：

(1)增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%，速算扣除數為0;

(2)增值額超過扣除項目金額50%，未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%，速算扣除數為5%;

(3)增值額超過扣除項目金額100%，未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%，速算扣除數為15%;

(4)增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%，速算扣除數為35%。

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