土地增值稅清算時10項不得扣除的相關費用

土地增值稅，在房地產行業稅收繳納中，應該說是最復雜的一個稅種，其計算方式較為復雜，而且時間跨度長，各項費用開支名目較多，會計核算要求較全面。

因此，稍不注意就有可能會出錯，今天昌堯講稅就來和大家講講這土地增值稅清算時，哪些成本、費用項目，在計算土地增值稅時不得扣除，但愿能對你有所幫助。

一、暫扣的工程質量保證金，未取得發票，計算土地增值稅時，不得扣除。

房地產開發企業在工程竣工驗收后，根據合同約定，扣留建筑安裝施工企業一定比例的工程款，作為開發項目的質量保證金，在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業就質量保證金對房地產開發企業開具發票的，按發票所載金額予以扣除;未開具發票的，扣留的質保金不得計算扣除。

二、土地逾期開發，繳納的土地閑置費，計算土地增值稅時，不得扣除。

房地產開發企業在城市規劃區范圍內，以出讓方式取得土地使用權，閑置一年以上按出讓金的20%以下征收土地閑置費。已經辦理審批手續的非農業建設占用耕地，一年以上未動工建設的，按省、自治區，直轄市的規定征收土地閑置費。

根據規定，房地產開發企業，由于逾期開發所繳納的土地閑置費，在進行土地增值稅清算時，不得扣除。

三、利息上浮幅度超過規定標準的部分，計算土地增值稅時，不得扣除。

房地產開發企業財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。

因此，房地產開發企業在項目開發中所支付的利息，超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的利息，在進行土地增值稅清算時，不得扣除。

四、超過貸款期限的利息部分和加罰的利息，計算土地增值稅時，不得扣除。

房地產開發企業在項目開發中所支付的財務費用，如果包含有逾期的貸款利息和加罰的利息，在進行土地增值稅清算時，不得扣除。

五、實際發生的成本費用，未取得有效憑證，計算土地增值稅時，不得扣除。

房地產開發企業辦理土地增值稅清算時，計算與清算項目有關的扣除項目金額，除另有規定外，扣除取得土地使用權所支付的金額、房地產開發成本、費用及與轉讓房地產有關稅金，須提供合法有效憑證;不能提供合法有效憑證的，在進行土地增值稅清算時，不得扣除。

六、企業預提的成本費用，除另有規定外，計算土地增值稅時，不得扣除。

房地產開發企業辦理土地增值稅清算時，扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用，必須是實際發生的。

因此，房地產開發企業的預提費用，除另有規定外，不得扣除。

七，除財務費用外的其他開發費用，超過土地及開發建設成本5%的部份，計算土地增值稅時，不得扣除。

房地產開發企業辦理土地增值稅清算時，除利息支出外其他房地產開發費用，按取得土地使用權所支付的金額與開發土地和新建房及配套設施的成本之和的5%以內計算扣除，超過部分，不得扣除。

八、與清算項目無關的成本費用，計算土地增值稅時，不得扣除。

房地產開發企業辦理土地增值稅清算時，扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用必須是在清算項目開發中直接發生的或應當分攤的，否則，在進行土地增值稅清算時，不得扣除。

九、不能提供已支付的地價款憑據的，計算土地增值稅時，不得扣除。

轉讓舊房的，應按房屋及建筑物的評估價格、取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用以及在轉讓環節繳納的稅金作為扣除項目金額計征土地增值稅。

對取得土地使用權時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據的，不允許扣除取得土地使用權所支付的金額。

十、因企業原因發生的納稅評估費用，在計算土地增值稅時，不得許扣除。

納稅人轉讓舊房及建筑物時因計算納稅的需要而對房地產進行評估，其支付的評估費用允許在計算增值額時予以扣除。對納稅人隱瞞、虛報房地產成交價格等情形而按房地產評估價格計算征收土地增值稅所發生的評估費用，不允許在計算土地增值稅時予以扣除。

政策依據：

1、財政部 國家稅務總局《關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》(財稅字〔1995〕48號)

2、國家稅務總局《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發〔2006〕187號)

3、國家稅務總局《關于土地增值稅清算有關問題的通知》(國稅函〔2010〕220號)