房地產(chǎn)企業(yè)怎么結轉成本?

房地產(chǎn)成本的結轉,因為涉及到房地產(chǎn)銷售合同、認購協(xié)議、銷售清單、施工合同、結算單等一系列的資料,和工程部、預算部、銷售部、財務部等部門,工程量浩大.結算成本的前期準備工作很重要,準備好了,才能按照步驟一步步的進行結算.

結算第一步:整理銷售資料,確認銷售收入

就是把銷售清單跟賬面上的收款金額進行核對,看看銷售清單的金額是否跟賬面金額"預收賬款"金額一致.銷售清單應該包括房屋面積、房屋位置、銷售單價、銷售總價、已經(jīng)收款、欠款金額等要素.核對一致后,確認一下銷售收入和已經(jīng)銷售面積,算出平均單價.按照.確認的銷售收入做憑證:

借:預收賬款

貸:主營業(yè)務收入

結算第二步:整理工程施工合同清單和結算單.

這個步驟比較麻煩,因為施工合同比較多,結算單有的合同可能有,有的可能沒有.一般應該把合同按照成本類別分別進行整理.也就是按照土地征用費及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施建設費、建筑安裝工程費、公共配套設施費等類別,列出清單.清單的要素一般有合同編號、合同名稱、合同金額、增加減少金額、結算數(shù).整理出來之后,分別算出各個類別合同的結算數(shù).

結算第三步:整理好的合同清單跟賬面金額進行核對.

各個類別的合同金額與賬面同類別的科目余額進行核對,找出它們的差異原因,一般有以下原因造成合同金額與賬面金額不一致.

1. 款項已經(jīng)支付,但是施工單位發(fā)票沒有開具,由于在預付賬款掛著,造成賬面金額比合同金額要少.這樣的話,督促施工單位在結算之前,把發(fā)票開具過來.

2. 施工單位還沒有結算,發(fā)票也沒有開具,造成賬面金額比合同金額少.這樣的話,可以按照國稅發(fā)2008年41號文進行不超過10%的預提,進入到成本.

3. 施工單位質保金發(fā)票沒有開具.這個可以督促施工單位把質保金發(fā)票開過來.

4. 施工單位因為疏忽,多開了發(fā)票,但是企業(yè)沒有付款,這樣的情況下,一般要把成本沖回.

5. 有一部分成本,由于金額較小,既沒有簽合同,也沒有做結算.但是實際上已經(jīng)發(fā)生.把這一部分成本按照類別,添加到合同清單里面.

最后,合同清單金額和預提之后的賬面金額完全一致.

預提時候:

借:開發(fā)成本

貸:應付賬款-預提

按照這個金額結轉到開發(fā)產(chǎn)品.

借:開發(fā)產(chǎn)品

貸:開發(fā)成本

結算第四步:計算出開發(fā)產(chǎn)品成本單價,結轉開發(fā)產(chǎn)品到產(chǎn)品銷售成本.

這一步最重要的一點是確定結轉產(chǎn)品面積,這個面積應該等于可銷售面積+車庫面積+開發(fā)商可以辦理房產(chǎn)證的公共配套面積.開發(fā)產(chǎn)品單價=開發(fā)產(chǎn)品/結轉產(chǎn)品面積

根據(jù)第一步算出來的銷售金額,計算出來產(chǎn)品銷售成本

產(chǎn)品銷售成本=開發(fā)產(chǎn)品單價*已經(jīng)銷售面積

賬務處理:

借:主營業(yè)務成本

貸:開發(fā)產(chǎn)品

這里面一定要注意,開發(fā)產(chǎn)品和主營業(yè)務成本是有區(qū)別的,開發(fā)產(chǎn)品歸集的是全部成本對象,也就是說,開發(fā)產(chǎn)品是發(fā)生的全部的成本.而主營業(yè)務成本僅僅歸集的是已經(jīng)銷售的產(chǎn)品的成本.只有在全部物業(yè)已經(jīng)售馨,并且開發(fā)商沒有自留物業(yè)的時候,兩者才相等.

結算第五步:把主營業(yè)務收入和主營業(yè)務成本結轉到本年利潤.

房地產(chǎn)企業(yè)成本對象確定的原則有哪些?

根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》(國稅發(fā)[2009]31號),針對房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及其開發(fā)產(chǎn)品的特點,提出了成本對象確定的六項原則,主要是:

可否銷售原則.開發(fā)產(chǎn)品能夠對外經(jīng)營銷售的,要作為獨立的計稅成本對象進行成本核算;不能對外經(jīng)營銷售的,要先作為過渡性成本對象進行歸集,然后再將其相關成本攤入能夠對外經(jīng)營銷售的成本對象.

分類歸集原則.對同一開發(fā)地點、竣工時間相近、產(chǎn)品結構類型沒有明顯差異的群體開發(fā)的項目,要作為一個成本對象進行核算.但企業(yè)單獨建造的停車場所,應作為成本對象單獨核算;利用地下基礎設施形成的停車場所,作為公共配套設施進行處理.

功能區(qū)分原則.開發(fā)項目某組成部分相對獨立,且具有不同使用功能時,要作為獨立的成本對象進行核算.

定價差異原則.開發(fā)產(chǎn)品因其產(chǎn)品類型或功能不同而導致其預期售價存在較大差異的,要分別作為成本對象進行核算.

成本差異原則.開發(fā)產(chǎn)品因建筑上存在明顯差異可能導致其建造成本出現(xiàn)較大差異的,要分別作為成本對象進行核算.

權益區(qū)分原則.開發(fā)項目屬于受托代建的或多方合作開發(fā)的,要結合上述原則分別劃分成本對象進行核算.

需要注意的是,成本對象一般在項目開工之前確定,并報主管稅務機關備案,上述的六項確定原則要靈活掌握,針對具體開發(fā)產(chǎn)品的特點確定既便于建設管理,又便于歸集、分配成本費用的成本對象.同時,成本對象一經(jīng)確定便不得隨意變更,如確需改動的,必須先征得主管稅務機關的同意.

以上整理的資料內(nèi)容,就是我們針對"房地產(chǎn)企業(yè)怎么結轉成本?"這一問題的解答.房地產(chǎn)企業(yè)結轉成本之前,我們還需要確定銷售收入,整理相關工程結算單,然后核對金額,最后才是計算成本單價,結轉到銷售成本當中.如果大家還有什么不懂的,可以參考上述步驟,一一驗證.