房地產開發企業商鋪出售稅務處理

房地產開發企業商鋪出售稅務處理

房地產開發企業 在商品上銷售環節，涉及以下稅種

（1）營業稅金及附加

營業稅要按照銷售不懂產稅目計算繳納營業稅，稅率為5%，同時還要根據繳納的營業稅額計算繳納城建稅和教育費附加。這里需要提醒注意的是，根據【財綜（2010）98 號】文件規定，地方教育附加征收標準統一為單位和個人（包括外商投資企業、外國企業及外籍個人）實際繳納的增值稅、營業稅和消費稅稅額的2%。已經財政部審批且征收標準低于2%的省份，應將地方教育附加的征收標準調整為2%，調整征收標準的方案由省級人民政府于 2010年12月31日前報財政部審批。

（2）企業所得稅

銷售商鋪取得的收入計入應稅收入，與之對應的開發成本和費用、稅金也可以稅前扣除，具體執行國稅發（2009）31號文的相關規定，適用稅率為25%。

（3）土地增值稅

房地產企業銷售商鋪由于轉讓了不動產的產權并取得了收入，賺取了利潤，符合土地增值稅的征收條件，還要計算繳納土地增值稅，具體執行土地增值稅暫行條例及配套法規的各項規定。

（4）商品房銷售合同印花稅

銷售商鋪時與業主簽訂的商品房銷售合同，根據財稅〔2006〕162號文的規定，對商品房銷售合同按照產權轉移書據征收印花稅，稅率為萬分之五。

國家稅務總局關于房地產開發企業從事“購房回租”等經營活動征收營業稅問題的批復【國稅函（1999）第144號】已作出明確規定：房地產開發公司采用“購房回租”等形式，進行促銷經營活動（即與購房者簽訂“商品房買賣合同書”，將商品房賣給購房者；同時，根據合同約定的期限，在一定時期后，又將該商品房購回），根據《中華人民共和國營業稅暫行條例》及其實施細則的規定，對房地產開發公司和購房者均應按“銷售不動產”稅目征收營業稅。

國家稅務總局關于從事房地產開發的外商投資企業售后回租業務所得稅處理問題的批復【國稅函〔2007〕603號】規定：從事房地產開發經營的外商投資企業以銷售方式轉讓其生產、開發的房屋、建筑物等不動產，又通過租賃方式從買受人回租該資產，企業無論采取何種租賃方式，均應將售后回租業務分解為銷售和租賃兩項業務分別進行稅務處理。企業銷售或轉讓有關不動產所有權的收入與該被轉讓的不動產所有權相關的成本、費用的差額，應作為業務發生當期的損益，計入當期應納稅所得額。

商鋪包銷溢價的稅務怎么處理？

答：針對商鋪包銷，因為包銷商是以開發商的名義出售商品房，所以開發商開具的不動產發票是按全額而不是合同約定的基價。

實際操作中開發商不愿承擔差價的稅款，只負責基價內的稅款，包銷商負責基價外的稅款，并由開發商代扣代繳。

開發商代扣代繳的這部分稅款，是屬于代扣代繳包銷商的傭金增值稅，還是分擔開發商的總房價款中溢價部分的增值稅。如果是前者的話是不是包銷商還得重新交傭金的增值稅。

房地產開發企業商鋪出售稅務處理一般來說是比較復雜的，因為房地產涉及的稅目還是比較多的，前期會針對預繳款進行財務處理，后期還需要進行清算稅款。這其中就會包含營業稅、土地稅、企業所得稅以及印花稅等等。這些稅款處理的問題在正文小編老師簡單的介紹了，如果你看完后還是不懂，可以來會計學堂網找老師咨詢。