房產未竣工已投用房產稅如何計算

房產未竣工已投用房產稅如何計算

遼寧省地方稅務局《關于明確財產稅若干政策業務問題的通知》（遼地稅財［2000］398號）第五條“對已經投入使用但工程尚未決算的，在工程決算前，暫按工程預算價值計算繳納房產稅；對工程決算后，應自工程決算之次月起，按固定資產決算價值計算繳納房產稅，對工程決算前已按預算價值計算繳納的稅款不應再多退少補。”

《吉林省地稅局關于印發房產稅和車船使用稅若干問題的解釋和補充規定的通知》（吉稅四字[1988]75號）第四條規定：“稅單位已投入使用尚未決算入帳的新建房屋，按基建計劃價值計算征稅；沒有基建計劃價值的，由稅務機關核定價值計征；入帳后按入帳原值計征，已按基建計劃價值或核定的價值計征的稅款不予退補。”

問題似乎已經解決，其實不然。

我們可以延伸考慮，為什么兩個文件都規定按預算或計劃價值征稅？就是因為該工程尚未竣工決算，沒有確定的價值。那么我們可以繼續思考，如果有確定的價值呢？答案很簡單，當然是按確定的價值征稅了。

對于新辦的工業企業所修建的廠房辦公樓等建筑物來說，主要的成本有兩大塊，一塊是施工方施工形成的工程成本，一塊是分攤的某些建造費用，比如，設計費、審圖費、工程監理費等。雖然這些費用所代表的勞務，也涵蓋了道路、圍墻等工程，但由于后者成本相對較小，業務相對較為容易，所耗費的設計成本、監理成本等并不是很多，根據會計基本準則的重要性原則，幾乎可以不分攤上述費用（即使分攤，一般也不應該按建筑面積攤，而是應該按成本金額分攤，因為后者發生的成本可能不大，但建筑面積可能較大，如道路），那么，這些設計費、工程監理費等，無論該工程是否實際竣工決算，都可以按一定標準分攤確認到每一個可分攤的成本對象上，所以，無論在實際竣工決算前還是實際竣工決算后，都需要作為房產原值中可確定的一部分而繳納房產稅。

所以，竣工決算前的房產原值，對于無法確定的工程成本，需要按照預算價或計劃價確認，但同時應該加上分攤進來的可確定的建造費用，只有這樣計算房產稅，才是更準確的。

房產稅開始繳納的時間是什么時候？

《關于房產稅若干具體問題的解釋和暫行規定》（財稅地字[1986]第008號）第十九項規定：“納稅人委托施工企業建設的房屋，從辦理驗收手續之次月起征收房產稅。納稅人在辦理驗收手續前已使用或出租，出借的新建房屋，應按規定征收房產稅。”

《國家稅務總局關于房產稅城鎮土地使用稅有關政策規定的通知》（國稅發[2003]89號）第二條規定：“購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計征房產稅和城鎮土地使用稅。”

《吉林省地稅局關于印發房產稅和車船使用稅若干問題的解釋和補充規定的通知》（吉稅四字[1988]75號）第十一條規定：“新建房屋尚未驗收提前使用、出借的，從使用、出借的次月計算征稅；出租的從出租月份起計算征稅。”

綜上所述，工業企業委托施工企業新建的房產，在辦理驗收手續前就已投入使用的，應該自投入使用的次月起，開始繳納房產稅。

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