房地產開發公司商鋪和住宅的成本核算

房地產開發公司商鋪和住宅的成本核算

【問題】

房地產企業開發的同一個項目，有不同類型和用途的開發產品，比如一般底層是商鋪，上層是住宅；而住宅有普通有大套，請問專家在進行成本歸集和核算時候是否需要按不同的用途和戶型分攤核算？清算土地增值稅是否只有在賬面分開核算了，達到普通標準的住宅才能享受優惠政策？這樣的話成本需要如何進一步細化核算？

【解答】

《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發[2006]187號）第一條第二款明確規定：開發項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。

個別地區也進行了更為細致的規定，比如《廣東省深圳市地方稅務局關于印發土地增值稅征管工作規程的通知》（深地稅發[2009]24號）9、土地增值稅清算以納稅人填報的《土地增值稅項目登記表》中房地產開發項目為單位。對一個清算項目中既有普通標準住宅工程又有其他商品房工程的，應分別核算增值額，不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，建造的普通標準住宅不能適用《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第八條（一）項的免稅規定。

房地產企業對于開發產品的成本歸集，根據企業會計準則及財務通則規定，直接費用在發生時直接計入成本對象，間接費用在資產負債表日按照系統、合理的方法分攤計入成本對象。具體情況千差萬別，更細致的核算層次準則沒有，也不可能給出標準的方法，我們理解，減免稅涉及到國家利益，企業的核算體制應該能夠為納稅提供足夠的支持，對同一類事項，會計核算與稅務處理規定不一致的，納稅處理時，以稅務處理規定為準。

房地產開發成本的組成

房地產開發成本是指房地產企業為開發一定數量的商品房所支出的全部費用。就其用途來說，大致可分為三部分：

1.土地、土建及設備費用。這是房地產開發成本的主體內容，大致占總成本的80%.其中最重要的是土地費用。土地費用主要包括置換成本、批租費用、動遷費用等。房產商在決定是否開發一個項目前，必須將預計的土地費用通過土地面積和容積率的換算，計算出未來所開發的每平方米商品房所占的土地成本(俗稱樓板價)，以此來進行項目的可行性評估。

2.配套及其他收費支出。主要是指水、電、煤氣、大市政和公建配套費，學校、醫院、商店等生活服務性設施也是不可缺少的。其他收費支出中有些雖屬于押金性質，如檔案保證金、綠化保證金等，但難以全部收回。這類收費項目種類繁多，標準不一，許多項目由壟斷性企事業單位執行，隨意性很強，標準普遍偏高。配套及其他收費項目是房地產開發成本中受外界因素影響最大的一塊費用支出，一般占項目總投資的10%～15%.

3.管理費用和籌資成本。房地產開發與其他行業相比，有建設周期長、投資數額大、投資風險高等特點，因此，大多數開發企業必須通過貸款來解決資金需要，這樣就產生數額較大的利息支出。如何把這部分費用核算好，對正確計算開發成本將起到非常重要的作用。

房地產開發公司商鋪和住宅的成本核算上文小編介紹了這個內容是怎么處理的，商鋪和住宅的成本需要分別核算，房地產開發成本的組成小編也簡單介紹了，還有疑問的，可以點擊窗口咨詢在線老師答疑！