房地產企業如何填報新申報表

房地產企業如何填報新申報表

　　房地產企業由于其特殊申報政策，一直是年度申報中較難的填報項目。老申報表下，很多省的填報規則要求：預售階段，預售收入在會計上計入預收賬款，不確認收入，但匯算時將預售收入填入申報表的主營業務收入，再在附表三中調減;完工階段，會計上將預售收入確認為主營業務收入(完工收入)，但匯算時申報表的主營業務收入不包括該完工收入，再在附表三中調增。導致主表“利潤總額計算”部分(第1～13行)與企業財務報表利潤表不符，企業填報、稅務機關審核都比較麻煩。

　　新申報表將其與視同銷售單獨列表A105010《視同銷售和房地產開發企業特定業務納稅調整明細表》，相比原申報表更加簡單、詳細。應如何理解及填報，舉例說明。

　　例：某房地產開發企業，2014年取得A項目預售收入10000萬元，營業稅金及附加500萬元(會計未計入損益)，管理費用200萬元，銷售費用200萬元，財務費用100萬元;2015年A項目完工備案，成本6000萬元，管理費用100萬元，銷售費用100萬元，財務費用50萬元;同年又開發了B項目，取得預售收入8000萬元，營業稅金及附加400萬元(會計未計入損益)，管理費用180萬元，銷售費用180萬元，財務費用120萬元。預計毛利率15%。

　  A項目：將已轉為完工收入的10000萬元填入A105010《視同銷售和房地產開發企業特定業務納稅調整明細表》第27行“銷售未完工產品轉完工產品確認的銷售收入”，將預計毛利額1500萬元填入第28行“轉回的銷售未完工產品預計毛利額”，將營業稅金及附加500萬元填入第29行“轉回實際發生的營業稅金及附加、土地增值稅”。

　　B項目：2015年的B項目預售收入填報同2014年。

　　1.A105010《視同銷售和房地產開發企業特定業務納稅調整明細表》

　　2.過渡到A105000《納稅調整項目明細表》

　　3.過渡到主表

　　2015年度應繳納企業所得稅642.5萬元。

　　新申報表如此設計的好處就是保持了申報表主表“利潤總額計算”部分(第1～13行)與企業財務報表利潤表的一致。老申報表下，會計上不確認預售收入，但申報時需要將預售收入填入主營業務收入，然后調減;完工后再做反向調整，與企業利潤表完全相反。新申報表用單獨列表的方式解決了這一問題，方便納稅人填報和稅務機關審核。

知識擴展

房地產企業所得稅稅率

一種是查賬征收企業銷售未完工開發產品的計稅毛利率，即預收房款預征企業所得稅，企業根據預收房款按照企業銷售未完工開發產品的計稅毛利率計算應納稅所得額，12%是計稅毛利率，

應納稅所得額=預收房款*計稅毛利率=預收房款*12%

應納稅額=應納稅所得額*25%=預收房款*12%*25%=預收房款*3%

   另一種情況是該企業企業所得稅按核定征收方式

12%是應稅所得率應納稅所得額=應稅收入*應稅所得率=應稅收入*12%

應納稅額==應納稅所得額*25%=應稅收入*12%*25%=應稅收入*3%

兩個12%都是政策規定的（這個率國家定的是范圍，具體由當地稅務機關根據當地情況確定），你說的應該屬于后一種情況。

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