房地產企業開發的產品有哪些特征

房地產企業開發的產品有哪些特征

房地產企業所開發的產品，受到行業的限定，其產品具有產品位置的固定性、產品使用壽命長、開發周期大、造價高、開發經營過程獨特等方面的特性，具體分析如下：　　

一、產品位置的固定性　　

房地產屬于不動產，因為土地無法移動，房屋又依地而建，固定在一定的土地上，因此也很難移動其位置。房地產位置的固定性就使得房地產開發經營必須進行充分的可行性研究。　　

二、使用壽命的長期性　　

房產和地產是相當耐久的資產，土地是不可毀滅的自然資源，具有永恒的使用價值：房屋建成后，若無重大自然災害，其使用期限可達幾十年以致上百年。房地產使用壽命的長期性，要求房地產開發建設必須重視工程質量，做到百年大計，質量第一。　　

三、開發建設周期長、耗資大　　

房地產開發建設要經過可行性研究、勘察設計、工程施工、竣工驗收等若干階段，由房地產企業，建筑安裝施工企業、物資供應部門、市政和勘察設計等單位共同協作完成，其開發建設周期一般工業產品的生產周期要長得多，土地價格逐年增長，每畝地上萬元乃至數十萬元，每平方米房屋早數百元乃至數千元，因此，房地產開發建設需要巨額的資金，且周轉率極低，一般均需向金融機構取得長期貸款四、開發經營過程獨特　　

房屋是建筑工人按照規劃和特定設計圖紙的要求，通過建筑安裝等施工活動建造完成的。由于城市規劃的藝術性對房屋外形，結構多姿多態的要求，由于房屋的用途各異，由于購房者對房屋性能、結構和內部裝飾等千差萬別的需求，使不可能像其他工業產品那樣，按照同一設計圖紙大量大批復制。即使按同一設計圖紙建造的住宅，也會因建造時間，地點，氣候條件等不同而有所不同，土地是一種自然資源，每一塊土地因其所在地的水文地質條件，工程地質條件不同，土地用途的不同，其開發過程也有很大差別。

因此，不會存在完全相同的房地產開發經營過程。房地產必須按每棟房屋和每宗土地單件地組織設計，開發和經營，會計核算也要提供各單位建筑產品的成本及其成果。  

房地產企業開發的流程

一、選址定點階段。此階段一般辦理以下事項：

1、計委審查可行性研究報告和進行項目立項。

2、國土資源局進行土地利用總體規劃和土地供應方式的審查。

3、建委辦理投資開發項目建設條件意見書。

4、環保局辦理生產性項目環保意見書（表）。

5、文化局、地震局、園林局、水利局對建設工程相關專業內容和范圍進行審查。、

6、規劃部門辦理項目選址意見書。

二、規劃總圖審查及確定規劃設計條件階段，此階段辦理以下一般事項：

1、人防辦進行人防工程建設布局審查。

2、國土資源局辦理土地預審。

3、公安消防支隊、公安交警支隊、教育局、水利局、城管局、環保局、園林局、文化局對建設工程相關專業內容和范圍進行審查。

4、規劃部門對規劃總圖進行評審，核發《建設用地規劃許可證》。

5、規劃部門確定建設工程規劃設計條件。

三、初步設計和施工圖設計審查，此階段辦理以下一般事項：

1、規劃部門對初步設計的規劃要求進行審查。

2、公安消防支隊對初步設計的消防設計進行審查。

3、公安局交警支隊對初步設計的交通條件進行審查。

4、人防辦對初步設計的人防設計進行審查。

5、國土資源局進行用地預審。

6、市政部門、環保局、衛生局、地震局等相關部門對初步設計的相關專業內容進行審查。

7、建委制發初步設計批復，并對落實初步設計批準文件的要求進行審查。

8、建委對施工圖設計文件進行政策性審查，根據業主單位意見，核發技術性審查委托通知單。

9、建委根據施工圖設計文件審查機構發出的《建設工程施工圖設計文件審查報告》，發放《建設工程施工圖設計文件審查批準書》。

四、規劃報建圖審查階段，此階段辦理以下一般事項：

1、公安消防支隊進行消防設計審查。

2、人防辦進行人防設施審查。

3、建委、市政部門、園林局、環保局、衛生局按職責劃分對相關專業內容和范圍進行審查。

4、規劃部門對變更部分的規劃設計補充核準規劃設計條件，在建設單位繳納有關規費后，核發《建設工程規劃許可證》（副本）。

五、施工報建階段，此階段辦理以下一般事項：

1、建設單位辦理施工報建登記。

2、建設方對工程進行發包，確定施工隊伍。招標類工程通過招標確定施工隊伍，非招標類工程直接發包。

3、建委組織職能部門對工程開工條件進行審查，核發《建筑工程施工許可證》。

六、商品房預售許可階段。開發企業申請辦理《商品房預售許可證》應當提交下列證件（復印件）及資料：

1、以下證明材料：

（1）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；

（2）持有建設工程規劃許可證和施工許可證；

（3）按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25％以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期。

2、開發企業的《營業執照》和資質等級證書；

3、工程施工合同；

4、商品房預售方案。預售方案應當說明商品房的位置、裝修標準、竣工交付日期、預售總面積、交付使用后的物業管理等內容，并應當附商品房預售總平面圖、分層平面圖。

七、建設工程竣工綜合驗收備案階段，此階段辦理以下一般事項：

1、建筑工程質量監督站（機構）對建設單位提供的竣工驗收報告進行備案審查。

2、財政部門對建設項目應繳納的行政事業性收費和基金進行核實驗收。

3、規劃部門、市政部門、水利局、環保局、文化局、衛生局、公安消防支隊、園林局以及其他需要參加驗收的部門，按照法律、法規、規章的有關規定對相關專業內容和范圍進行驗收。規劃部門根據上述部門和本部門驗收情況核發《建設工程規劃許可證》（正本）。

4、建委綜合各部門驗收、審查意見，對符合審核標準和要求的，出具建設工程項目竣工綜合驗收備案證明；不符合標準或要求的，作退件處理并要求限期整改。

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