房地產企業匯算清繳需注意哪些問題

房地產企業匯算清繳需注意哪些問題

相對于其他行業來說，房地產行業有其特殊性，其所得稅匯算清繳也相對繁瑣。在所得稅匯算清繳時，房地產企業除了需要遵循一般企業所得稅政策外，還應注意以下幾項特殊事項：

一.視同銷售行為如何確認收入

企業將自主開發產品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業單位和個人的非貨幣性資產等行為，應視同銷售。于開發產品所有權或使用權轉移，或于實際取得利益權利時確認收入（或利潤）的實現。

確認收入（或利潤）的方法和順序為：

1.按本企業近期或本年度最近月份同類開發產品市場銷售價格確定；2.由主管稅務機關參照當地同類開發產品市場公允價值確定；3.按開發產品的成本利潤率確定（成本利潤率不得低于15%，具體比例看稅局的）。

二.籌辦期業務招待費等費用如何處理

根據《國家稅務總局關于企業所得稅應納稅所得額若干稅務處理問題的公告》（2012年國家稅務總局第15號公告，企業籌辦期發生的業務招待費直接按實際發生額的60%、廣告費和業務宣傳費按實際發生額，計入籌辦費，按照《國家稅務總局關于企業所得稅若干稅務事項銜接問題的通知》（國稅函[2009]98號）第九條規定的籌辦費稅務處理辦法進行稅前扣除。

三.配套設施成本是否可準予扣除

企業在開發區域內建造的會所、電站、物業管理場所、水廠、熱力站、幼兒園、文體場館等配套設施，如果屬于非營利性且產權屬于全體業主的，或無償贈與地方政府、公用事業單位的，可將其視為公共配套設施，其建造費用按公共配套設施費準予扣除；如果屬于營利性的，或未明確產權歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業單位以外其他單位的，或產權歸企業所有的，應當單獨核算其成本。除企業自用應按建造固定資產進行處理外，其他一律按建造開發產品進行處理。

四.公共設施建造成本如何扣除

在開發區域內建造的郵電通訊、學校、醫療設施應單獨核算成本，其中，由企業與國家有關業務管理部門、單位合資建設，完工后有償移交的，國家有關業務管理部門、單位給予的經濟補償可直接抵扣該項目的建造成本，抵扣后的差額應調整當期應納稅所得額。

五.搭車收費是否屬于企業銷售收入

根據規定，開發產品銷售收入的范圍為銷售開發產品過程中取得的全部價款，包括現金、現金等價物及其他經濟利益。其中代有關部門、單位或者企業收入的基金、費用及附加，應如何處理？

根據財政部《關于施工、房地產開發企業的財務制度》（財發[2003]55號）第六十二條明確：房地產開發企業開發的土地、商品房在移交后，將結算賬單提交買方并得到認可時，確認為營業收入的實現；代建房屋及代建其他工程，在工程竣工驗收辦妥交接手續，價款結算賬單經委托單位簽證后，確認為營業收入的實現。

因此，凡納入開發產品價內或由企業開具發票的，應按規定全部確認為銷售收入；未納入開發產品價內并由企業之外的其他收取部門、單位開具發票的，可作為代收代繳款項進行管理。

六.開發產品確認完工時點如何確定

根據國稅函[2010]201號規定：房地產開發企業建造、開發的開發產品，無論工程質量是否通過驗收合格，或是否辦理完工（竣工）備案手續以及會計決算手續，當企業開始辦理開發產品交付手續（包括入住手續）、或已開始實際投入使用時，為開發產品開始投入使用，應視為開發產品已經完工。

房地產企業匯算時哪些項目的成本費用可以預提?

房地產企業匯算時，除以下幾項預提(應付)費用外，計稅成本均應為實際發生的成本。

(一)出包工程未最終辦理結算而未取得全額發票的，在證明資料充分的前提下，其發票不足金額可以預提，但最高不得超過合同總金額的10%。

(二)公共配套設施尚未建造或尚未完工的，可按預算造價合理預提建造費用。此類公共配套設施必須符合已在售房合同、協議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規規定必須配套建造的條件。

(三)應向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業完善費用可以按規定預提。物業完善費用是指按規定應由企業承擔的物業管理基金、公建維修基金或其他專項基金。

房地產企業匯算清繳需注意哪些問題？一般來說我們要關注視同銷售行為、籌辦期業務招待費等費用、配套設施成本扣除、公共設施建造成本扣除、開發產品完工時點確定等幾方面問題。大家在房地產實務中如果還有更多問題，歡迎與會計學堂交流，同時我們還有房地產行業實務課程，歡迎大家學習了解。