營改增后房地產轉讓契稅計稅依據

營改增后房地產轉讓契稅計稅依據?

答：

根據財稅〔2016〕43號 經研究，現將營業稅改征增值稅后契稅、房產稅、土地增值稅、個人所得稅計稅依據有關問題明確如下：

一、計征契稅的成交價格不含增值稅。

二、房產出租的，計征房產稅的租金收入不含增值稅。

四、個人轉讓房屋的個人所得稅應稅收入不含增值稅，其取得房屋時所支付價款中包含的增值稅計入財產原值，計算轉讓所得時可扣除的稅費不包括本次轉讓繳納的增值稅。 

五、免征增值稅的，確定計稅依據時，成交價格、租金收入、轉讓房地產取得的收入不扣減增值稅額。

六、在計征上述稅種時，稅務機關核定的計稅價格或收入不含增值稅。

本通知自2016年5月1日起執行。

契稅的計稅依據是什么以及應納稅額的計算？ 

答：

1、契稅的計稅依據，歸結起來有4種： 　　

一、是按成交價格計算。成交價格經雙方敲定，形成合同，稅務機關以此為據，直接計稅。這種定價方式，主要適用于國有土地使用權出讓、土地使用權出售、房屋買賣。 　　

二、是根據市場價格計算。土地、房屋價格，絕不是一成不變的，比如，北京成為2008年奧運會主辦城市后，奧運村地價立即飆升。該地段土地使用權贈送、房屋贈送時，定價依據只能是市場價格，而不是土地或房屋原值。 　　

三、是依據土地、房屋交換差價定稅。隨著二手房市場興起，房屋交換走入百姓生活。倘若A房價格30萬元，B房價格40萬元，A、B兩房交換，契稅的計算，自然是兩房差額，即10萬元，同理，土地使用權交換，也要依據差額。等額交換時，差額為零，意味著，交換雙方均免繳契稅。 　　

四、是按照土地收益定價。這種情形不常遇到。假設2000年，國家以劃撥方式，把甲單位土地使用權給了乙單位，3年后，經許可，乙單位把該土地轉讓，那么，乙就要補交契稅，納稅依據就是土地收益，即乙單位出讓土地使用的所得。

　　2、征稅對象

　　土地增值稅是出讓方交，契稅是承讓方交。 　　

一、土地使用權的出讓，由承受方交。 　　

二、土地使用權的轉讓，除了考慮土地增值稅，另由承受方交契稅。 　　

三、房屋買賣：

1、以房產抵債或實物交換房屋。 　　

2、以房產作投資或股權轉讓。 　　

3、買房拆料或翻建新房，應照章納稅。 

四、房屋贈與贈與方不納土地增值稅，但承受方應納契稅。 　　

五、房屋交換在契稅的計算中，注意過戶與否是一個關鍵點。在稅率設計上，契稅采用幅度比例稅率。目前，我國采用3%－5%的幅度比例，這是國家定下的政策，各省、自治區、直轄市，在這個范圍內可以自行確定各自的適用稅率

　　3、稅額計算

　　1、國有土地使用權出讓、土地使用權出售、房屋買賣，以成交價格為計稅依據。 　　

2、土地使用權贈與、房屋贈與，由征收機關參照土地使用權出售、房屋買賣的市場價格核定 　　

3、交換價格相等時，免征契稅；交換價格不等時，由多交付貨幣、實物、無形資產或者其他經濟利益的一方交納契稅 　　

4、房屋附屬設施征收契稅的依據： 　　 

（1）采取分期付款方式購買房屋附屬設施土地使用權、房屋所有權的，應按合同規定的總價款計征契稅 　　

（2）承受的房屋附屬設施權屬如為單獨計價的，按照當土確定的適用稅率征收契稅；如與房屋統一計價的，適用與房屋相同的契稅稅率。

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