回遷房項目的稅務處理怎么做

回遷房項目的稅務處理怎么做

1.增值稅 

　　關于增值稅的涉稅難點主要在于是否應該對于回遷房征收增值稅和計稅依據。 

　　（1）營業稅政策下，國稅函[2007]768號《關于個人銷售拆遷補償住房征收營業稅問題的批復》、國稅公告[2014]2號《關于納稅人開發回遷安置用房有關營業稅問題的公告》已明確回遷房應按視同銷售不動產征收營業稅，計稅公式： 

　　營業額=營業成本或者工程成本×（1+成本利潤率）÷（1-營業稅稅率） 

　　并且營業成本不包括回遷安置房所處地塊的土地使用權價款。 

　　（2）營改增后，增值稅條例只規定了回遷房行為應按視同銷售處理，但沒有對計稅依據出臺相應地細則，這正是財務人員感到困惑的地方。  

　　2.企業所得稅 

　　關于企業所得稅的涉稅難點主要在于回遷房視同銷售的收入確認標準以及成本列支標準。 

　　國稅發[2009]31號《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》第七條規定企業將開發產品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業單位和個人的非貨幣性資產等行為，應視同銷售，于開發產品所有權或使用權轉移，或于實際取得利益權利時確認收入（或利潤）的實現。確認收入（或利潤）的方法和順序為：首先按本企業近期或本年度最近月份同類開發產品市場銷售價格確定；其次由主管稅務機關參照當地同類開發產品市場公允價值確定；第三是按開發產品的成本利潤率確定。 

　　深地稅辦發[2012]37號《城市更新稅收政策指引》第三部分第（二）條第3款規定：“項目開發主體以開發產品作為拆遷補償，應視同銷售計入企業所得稅應稅收入，視同銷售金額應作為土地征用及拆遷補償費，同時計入企業所得稅應計開發成本。” 

根據上述規定，應按回遷房移交時的市場價確認視同銷售收入，同時計入“開發成本-土地征用及拆遷補償費”。 

3.土地增值稅 

　　關于土地增值稅的涉稅難點主要在于回遷房視同銷售的收入確認標準、成本列支標準，以及是否允許成本加計扣除。 

　　國稅函[2010]220號《關于土地增值稅清算有關問題的通知》規定，房地產企業用建造的本項目房地產安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發[2006]187號）第三條第（一）款規定確認收入，同時將此確認為房地產開發項目的拆遷補償費。 

　　國稅發[2006]187號《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》第三條第（一）款規定如下：房地產開發企業將開發產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發生所有權轉移時應視同銷售房地產，其收入按下列方法和順序確認：按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定；2.由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。 

　　根據上述規定，應按回遷房移交時的市場價確認視同銷售收入，同時計入“開發成本-土地征用及拆遷補償費”。同時，稅法既然規定按回遷房視同銷售金額確認土地成本中的拆遷補償費，那么當然屬于成本加計扣除范圍。

回遷房與商品房的區別

回遷房的概念源于拆遷，這是中國特殊的拆遷政策的產物。拆遷安置過程中，采取貨幣補償的方式，拆遷戶用補償款購買商品房與普通人購買商品房沒有任何區別，都是花錢買房，購房者的身份是相同的。采取的是回遷的方式補償，拆遷房不是商品房，不能當作商品房出售，

二者之間存在一些區別：

1、在房價款方面，商品房與拆遷房有區別，商品房可立即上市，且在銀行做抵押進行貸款。而回遷房享受國家政策的優惠，不含土地轉讓金，價格相對低廉且有小產權之說，故不享有商品房的上述權能。拆遷人以回遷房補償被拆遷人的，補償房屋由市政府有關主管部門參照經濟適用住房政策核定價格，并按照經濟適用住房政策管理。

2、商品房和回遷房買賣雙方的關系不同，商品房的購買基礎是開發商和購房者簽訂的《商品房買賣合同》，房屋的價款在合同中進行約定。而拆遷安置房屋的購買基礎是拆遷單位和被拆遷人簽訂的拆遷補償協議，在協議中進行約定。

另外，拆遷的是商品房，回遷房自然應當是商品房。拆遷的是集體土地上的私房，或者是經濟適用房，回遷房的性質一般不是商品房。購買回拆房一定要查清性質。經濟適用房不得買賣;集體土地上的私房拆遷的回遷房，回遷房的所占土地性質，一般是劃撥所得，沒有交土地出讓金，正式辦理過戶手續時，需交土地出讓金。

我們可以看出，在購買回遷房的時候，對于買方和賣方來說，都需要交納一定的稅費。比如說，營業稅和土地轉讓金等這些。另外在購買回遷房的時候，對于買方來說，對回遷房的一些房產問題和其他問題還是要引起注意的，畢竟購買回遷房還是存在不少風險的。

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