房地產企業土地增值稅扣除項目

房地產企業土地增值稅扣除項目

(一)對于新建房地產轉讓,可扣除:

1.取得土地使用權所支付的金額,包括:

?¨1??納稅人為取得土地使用權所支付的地價款;

?¨2??納稅人在取得土地使用權時按國家統一規定繳納的有關費用.

2.房地產開發成本,包括 6 項,即土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用.

3.房地產開發費用--期間費用,即銷售費用、管理費用、財務費用,開發費用不按實 際發生的費用扣除,而是按標準進行扣除,關鍵取決于財務費用中的利息處理:

(1)納稅人能夠按轉讓房地產項目計算分攤利息支出,并能提供金融機構的貸款證明的:

房地產開發費用=利息+(取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本)×5%以內

(2)納稅人不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出,或不能提供金融機構貸款證明的: 房地產開發費用=(取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本)×10%以內

【關于利息的其他規定】

1.全部使用自有資金,沒有利息支出的,按照以上方法扣除.即:

房地產開發費用=(取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本)×10%以內

2.房地產開發企業既向金融機構借款,又有其他借款的,其房地產開發費用計算扣除時不能同時適用上述 1、2 項所述兩種辦法.

3.地增值稅清算時,已經計入房地產開發成本的利息支出,應調整至財務費用中計算扣除.

4.與轉讓房地產有關的稅金:城建稅、教育費附加等.

5.財政部規定的其他扣除項目

從事房地產開發的納稅人可加計 20%的扣除:

加計扣除費用=(取得土地使用權支付的金額+房地產開發成本)×20%

(二)對于存量房地產轉讓,可扣除:

1.房屋及建筑物的評估價格.

評估價格=重置成本價×成新度折扣率

2.取得土地使用權所支付的地價款或出讓金、按國家統一規定繳納的有關費用.

3.轉讓環節繳納的稅金.

土地增值稅的清算受理情況有哪些

1.符合下列情形之一的,納稅人應進行土地增值稅的清算:(滿足清算條件之日起90日內辦理清算手續)

(1)房地產開發項目全部竣工、完成銷售的;

(2)整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的;

(3)直接轉讓土地使用權的.

2.符合下列情形之一的,主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算:(在納稅人收到清算通知之日起90天內辦理清算手續)

(1)已竣工驗收的房地產開發項目,已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上,或該比例雖未超過85%,但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的;(2013年單選題考點)

(2)取得銷售(預售)許可證滿三年仍未銷售完畢的;

(3)納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的;

(4)省稅務機關規定的其他情況.

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