無產權證建筑物怎么計算土地增值稅？

無產權證建筑物怎么計算土地增值稅？

根據國家稅務總局《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發〔2006〕187號）的規定，屬于多個房地產項目共同的成本費用，應按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。因而，土地增值稅中可售建筑面積同樣是成本分攤的標準之一。根據相同的理由，架空層及地下車庫相對應的成本800萬元同樣應并入已銷售的有產權證建筑面積的成本，即作為可售建筑面積成本的一部分作為土地增值稅的扣除項目，而不是待銷售時，按舊房的清算程序申報土地增值稅。

根據《城市房地產管理法（修訂版）》的規定，無產權證建筑物屬于不可轉讓的房地產。但不可轉讓的房地產能夠產生較大的收益，并且一些無產權證建筑物在測繪報告中亦有明確的標識，成本的歸集和分攤并不存在難題，因而無產權證建筑物成了稅企雙方時有爭議的對象。

架空層和非人防地下車庫所有權的歸屬并不相同。

根據《物權法》第七十三條的規定，建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬于業主共有。因而，架空層作為地上建筑物，其產權應屬于業主共有。

根據《物權法》第七十四條的規定，建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。因而，即使是《物權法》亦未約定非人防地下車庫所有權的歸屬，非人防地下車庫所有權歸屬不明。

根據國稅發〔2006〕187號文件的規定，房地產開發企業開發建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫院、郵電通信等公共設施，按以下原則處理：建成后產權屬于全體業主所有的，其成本、費用可以扣除。由于架空層的產權屬于業主共有，因而架空層成本666.67萬元〔（5000+3000）÷（11000+1000）×1000〕可以作為土地增值稅的扣除項目，不存在異議。

非人防地下車庫所有權的歸屬不明，加上土地增值稅中對成本的分攤標準和方法并沒有類似于《關于房地產開發業務征收企業所得稅問題的通知》（國稅發〔2006〕31號）<參考最新文件：國稅發[2009]31號 房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法>中“可售面積單位工程成本、已銷開發產品的計稅成本”公式性的明確規定，而是提供了可售建筑面積、占地面積、建筑面積等幾種可供選擇的方法，從而使非人防地下車庫的成本扣除變得復雜。

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