案例分析：租金收入的會計分錄

案例

2008年，甲企業將該企業擁有的固定資產租賃給乙企業使用，合同約定租賃期5年，租金100萬元/年，共計500萬元。假設甲企業有如下幾種租金收取方式（本案例不考慮其他稅費）：

1.合同約定租賃期間屆滿時乙企業一次性支付全部租金。但甲企業于2009年12月提前一次性收取了5年的租金500萬元。

2.合同約定合同簽訂之日乙企業一次性支付全部租金，2008年1月簽訂合同，甲企業一次性收取了5年的租金500萬元。

3.合同約定租賃期間屆滿時乙企業一次性支付全部租金，甲企業于2012年12月一次性收取了5年的租金500萬元。

會計分錄

1.提前收到租金的收入確認

①2008年，甲企業確認租金收入100萬元，并同時確認相應的營業稅納稅義務。

根據財政部、國家稅務總局《關于營業稅若干政策問題的通知》（財稅〔2003〕16號）的規定，單位和個人提供應稅勞務、轉讓專利權、非專利技術、商標權、著作權和商譽時，向對方收取的預收性質的價款（包括預收款、預付款、預存費用、預收定金等，下同），其營業稅納稅義務發生時間以按照財務會計制度的規定，該項預收性質的價款被確認為收入的時間為準。因此，2008年度甲企業會計與營業稅確認租金收入的時間相同。會計分錄為（單位：萬元，下同）：

借：應收賬款———乙企業      100

貸：其他業務收入———租賃收入　　100

借：營業稅金及附加　   5

貸：應交稅費———營業稅　5

②2009年提前一次性收取了5年的租金500萬元，甲企業在會計確認租金收入100萬元的同時對已收取的租金全部確認營業稅納稅義務。

根據《營業稅暫行條例》第十二條規定，營業稅納稅義務發生時間為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產并收訖營業收入款項或者取得索取營業收入款項憑據的當天。因此，甲企業剔除2008年已確認的營業稅納稅義務100萬元外，應對已收取的400萬元租金在2009年確認營業稅納稅義務。

借：銀行存款　　　 500

貸：其他業務收入———租賃收入　　100

預收賬款———預收租金　　 300

應收賬款———乙企業　　　　 100

借：營業稅金及附加　   20

貸：應交稅費———營業稅　　20

③2010年~2012年甲企業每年確認租金收入100萬元，3年共計300萬元。

借：預收賬款———預收租金　　100

貸：其他業務收入———租賃收入　　100

2.合同簽訂日支付租金

①2008年甲企業確認租金收入100萬元，并同時確認相應的營業稅納稅義務。

借：銀行存款　　　 500

貸：其他業務收入———租賃收入　 100

預收賬款———預收租金　　　　　400

借：營業稅金及附加　   5

貸：應交稅費———營業稅　　5

②2009年甲企業確認租金收入100萬元，根據《營業稅暫行條例》第十二條規定，剔除已確認營業稅納稅義務的100萬元外，甲企業應對已收取的400萬元租金在2009年確認營業稅納稅義務。

借：預收賬款———預收租金　　100

貸：其他業務收入———租賃收入　 100

借：營業稅金及附加　  20

貸：應交稅費———營業稅　　20

③2010年~2012年甲企業每年確認租金收入100萬元，3年共計300萬元。

借：預收賬款———預收租金　　　　　　　　　　 100

貸：其他業務收入———租賃收入　　　　　　　 100。

3.租賃期間屆滿時支付租金

①2008年甲企業確認租金收入100萬元，并根據財稅〔2003〕16號文件的規定同時確認相應的營業稅納稅義務。

借：應收賬款———乙企業      100

貸：其他業務收入———租賃收入　　100

借：營業稅金及附加　   5

貸：應交稅費———營業稅　　5

②2009年~2011年甲企業每年確認租金收入100萬元。由于合同約定租賃期間屆滿時支付租金，這種“租賃期間屆滿時支付租金”的付款時間約定條款就是《營業稅暫行條例實施細則》中規定的索取款項的法律憑據。此時甲企業既沒有收訖營業款項，又沒有取得索取營業款項的憑據，根據《營業稅暫行條例》的規定，甲企業2009年~2011年不確認營業稅納稅義務。

借：應收賬款———乙企業      100

貸：其他業務收入———租賃收入　　　　　　　 100。

③2012年收到租金，甲企業在確認100萬元租金收入的同時，應對已收取的500萬元租金，剔除已確認營業稅納稅義務的100萬元外的400萬元租金確認營業稅納稅義務。

借：銀行存款　　　 500

貸：應收賬款———乙企業　400

其他業務收入———租賃收入　100

借：營業稅金及附加　   20

貸：應交稅費———營業稅　　20